7 bước kiểm định và xin giấy phép nâng tầng nhà ở tại Bình Dương

Nhu cầu mở rộng không gian sống mà không cần phá dỡ công trình cũ đang trở thành xu hướng lớn tại các đô thị như Dĩ An, Thuận An hay Thủ Dầu Một trong năm 2026. Tuy nhiên, việc chồng tầng lên một ngôi nhà cũ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về kết cấu nếu không được tính toán kỹ lưỡng. Tại Xây dựng Phú Thành, chúng tôi không chỉ đơn thuần nộp hồ sơ hành chính mà còn thực hiện quy trình kiểm định kỹ thuật nghiêm ngặt để đảm bảo ngôi nhà "đủ sức khỏe" gánh thêm tải trọng mới.

1. Tại sao phải kiểm định kết cấu trước khi cải tạo nâng tầng?

Việc kiểm định chất lượng công trình hiện hữu là yêu cầu bắt buộc và tiên quyết trước khi chủ nhà nghĩ đến việc nộp hồ sơ xin phép xây dựng. Theo quy định của Luật Xây dựng sửa đổi và các văn bản hướng dẫn áp dụng tại tỉnh Bình Dương, mọi công trình cải tạo làm thay đổi quy mô chịu lực đều phải có hồ sơ kiểm định chất lượng. Điều này nhằm đảm bảo an toàn tuyệt đối cho tính mạng con người và tài sản, tránh tình trạng sập đổ hoặc nứt vỡ kết cấu do quá tải.

Bên cạnh yếu tố pháp lý, đặc thù địa chất tại Bình Dương có sự phân hóa rõ rệt. Các khu vực như Dĩ An có nền đất tương đối cứng (đất đồi), nhưng một số vùng trũng thấp lại có nền đất yếu. Sau nhiều năm sử dụng, móng nhà có thể đã ổn định hoặc bị lão hóa, cốt thép bên trong có thể bị ăn mòn. Nếu không kiểm tra kỹ mà vội vàng nâng tầng, ngôi nhà rất dễ bị lún nghiêng, nứt tường, thậm chí gãy dầm cột ngay khi vừa thi công xong phần thô của tầng mới.

2. Chi tiết 7 bước quy trình kiểm định và xin phép nâng tầng

Đây là giai đoạn quan trọng nhất quyết định sự thành bại của dự án cải tạo. Xây dựng Phú Thành áp dụng quy trình 7 bước khép kín, kết hợp giữa máy móc hiện đại và kinh nghiệm thực tế của đội ngũ kỹ sư kết cấu để đưa ra đánh giá chính xác nhất.

2.1. Bước 1: Rà soát hồ sơ bản vẽ hoàn công và giấy phép cũ

Quy trình bắt đầu bằng việc các kỹ sư của chúng tôi sẽ tiếp nhận toàn bộ hồ sơ pháp lý hiện có của ngôi nhà, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng ban đầu và bản vẽ hoàn công (nếu có). Việc này giúp xác định hệ kết cấu ban đầu được thiết kế như thế nào, móng đơn hay móng băng, kích thước đà kiềng và cột là bao nhiêu. Tuy nhiên, thực tế tại Bình Dương cho thấy rất nhiều nhà phố khi xây dựng trước đây đã thay đổi so với bản vẽ, do đó bước này chỉ mang tính chất tham khảo số liệu đầu vào.

2.2. Bước 2: Khảo sát hiện trạng và đối chiếu thực tế

Sau khi nghiên cứu hồ sơ, kỹ sư Phú Thành sẽ xuống trực tiếp công trình để đo đạc lại toàn bộ kích thước hình học của ngôi nhà. Chúng tôi sẽ kiểm tra xem kích thước cột, dầm, sàn hiện hữu có đúng với bản vẽ hoàn công hay không. Quan trọng hơn, chúng tôi sẽ quan sát các dấu hiệu xuống cấp trực quan như các vết nứt ở cổ trần, vết nứt chân chim ở đà, tình trạng thấm dột hay độ nghiêng của công trình bằng các thiết bị đo đạc chuyên dụng. Sự sai lệch giữa bản vẽ và thực tế sẽ được ghi nhận chi tiết để phục vụ cho việc tính toán lại tải trọng.

2.3. Bước 3: Kiểm định chuyên sâu kết cấu bê tông cốt thép

Đây là bước sử dụng các thiết bị thí nghiệm không phá hủy (NDT) để "khám bệnh" cho ngôi nhà. Chúng tôi sử dụng máy siêu âm cốt thép chuyên dụng để xác định số lượng, đường kính và vị trí của các thanh thép bên trong cột, dầm mà không cần đục phá bê tông. Đồng thời, lớp bảo vệ bê tông cũng được kiểm tra xem có còn đủ khả năng bảo vệ thép khỏi rỉ sét hay không. Các dữ liệu này cực kỳ quan trọng vì thép là thành phần chịu lực kéo chính, quyết định khả năng nâng thêm tầng của khung nhà.

2.4. Bước 4: Thí nghiệm cường độ vật liệu thực tế

Để biết bê tông cũ còn "cứng" hay không, Xây dựng Phú Thành tiến hành thí nghiệm kiểm tra cường độ (Mác bê tông). Phương pháp phổ biến nhất là dùng súng bật nảy (Schmidt Hammer) để kiểm tra độ cứng bề mặt tại nhiều vị trí khác nhau như cột tầng trệt, dầm sàn lầu 1. Trong trường hợp nghi ngờ bê tông kém chất lượng hoặc số liệu súng bật nảy không đồng nhất, chúng tôi sẽ đề xuất phương án khoan rút lõi bê tông (một mẫu nhỏ) để mang về phòng thí nghiệm nén mẫu. Kết quả thí nghiệm sẽ cho ra con số chính xác về cường độ chịu nén hiện tại (ví dụ Mác 200 hay Mác 250) để đưa vào bài toán kiểm tra.

2.5. Bước 5: Dựng mô hình tính toán ổn định kết cấu

Sau khi thu thập đầy đủ dữ liệu từ thực tế (kích thước hình học, số lượng thép, mác bê tông), bộ phận thiết kế của Phú Thành sẽ dựng lại toàn bộ mô hình ngôi nhà trên các phần mềm tính toán kết cấu chuyên dụng như Etabs hoặc SAP2000. Chúng tôi sẽ giả lập việc chồng thêm 1 hoặc 2 tầng mới lên mô hình này, gán các tải trọng gió, tĩnh tải, hoạt tải theo Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN 2737:2023). Phần mềm sẽ chạy phân tích nội lực để xem liệu cột, móng cũ có chịu nổi tải trọng mới hay không, độ chuyển vị (độ lắc) của tòa nhà có nằm trong giới hạn cho phép hay không.

2.6. Bước 6: Kết luận khả năng chịu tải và giải pháp

Dựa trên kết quả chạy mô hình, kỹ sư kết cấu sẽ đưa ra kết luận cuối cùng. Sẽ có hai trường hợp xảy ra. Trường hợp 1, kết cấu hiện hữu đủ khả năng chịu lực, công trình được phép nâng tầng ngay. Trường hợp 2, kết cấu yếu, không đạt hệ số an toàn. Lúc này, Phú Thành sẽ đề xuất phương án gia cố (như gia cố móng, ốp thêm thép hình cho cột, dán sợi carbon...) trước khi nâng tầng. Kết luận này được thể hiện bằng văn bản báo cáo kiểm định, có chữ ký và dấu pháp nhân của đơn vị có chức năng kiểm định xây dựng.

2.7. Bước 7: Thiết lập hồ sơ và nộp xin phép xây dựng

Khi đã có báo cáo kiểm định đạt chuẩn, chúng tôi tiến hành bước cuối cùng là lập bản vẽ xin phép cải tạo và soạn thảo hồ sơ pháp lý. Bộ hồ sơ này sẽ bao gồm bản vẽ hiện trạng, bản vẽ cải tạo mới, báo cáo kiểm định kết cấu và các giấy tờ chủ quyền. Xây dựng Phú Thành sẽ đại diện chủ nhà nộp hồ sơ tại bộ phận "Một cửa" của UBND Quận/Huyện/Thành phố (Dĩ An, Thuận An...) và giải trình với cán bộ thụ lý nếu có yêu cầu làm rõ về mặt kỹ thuật.

3. Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa, nâng tầng tại Bình Dương gồm những gì?

Để quá trình cấp phép diễn ra thuận lợi trong năm 2026, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo quy định. Về phía chủ nhà, cần cung cấp bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng/Sổ đỏ), Căn cước công dân của chủ sở hữu, và bản vẽ hiện trạng hoàn công cũ (nếu có). Ngoài ra, cần có đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu mới nhất do Bộ Xây dựng ban hành.

Về phía đơn vị tư vấn như Xây dựng Phú Thành, chúng tôi sẽ chịu trách nhiệm thiết lập toàn bộ hồ sơ kỹ thuật. Bộ hồ sơ này bao gồm: Bản vẽ thiết kế cải tạo (thể hiện rõ phần giữ nguyên và phần xây mới), Báo cáo kết quả khảo sát, đánh giá chất lượng hiện trạng công trình (như đã nêu ở mục 2), và ảnh chụp hiện trạng công trình trước khi cải tạo. Đặc biệt, hồ sơ năng lực của đơn vị thẩm tra kết cấu cũng phải được đính kèm để chứng minh tính pháp lý của báo cáo kiểm định.

4. Vì sao nên chọn dịch vụ cải tạo trọn gói của Xây dựng Phú Thành?

Cải tạo nâng tầng phức tạp hơn xây mới rất nhiều vì nó liên quan đến sự an toàn của cả hệ kết cấu cũ. Chọn Xây dựng Phú Thành, quý khách hàng tại Bình Dương sẽ được hỗ trợ trọn gói cả 7 bước nêu trên, từ khâu cầm máy khoan đi kiểm định cho đến khi cầm tờ giấy phép xây dựng trên tay. Chúng tôi sở hữu đội ngũ kỹ sư kết cấu dày dạn kinh nghiệm, am hiểu địa chất từng khu vực tại Dĩ An, Thuận An, giúp đưa ra phương án gia cố tiết kiệm và an toàn nhất.

Hơn thế nữa, pháp lý là thế mạnh của chúng tôi. Phú Thành am hiểu tường tận quy trình làm việc của các cơ quan chức năng tại Bình Dương, giúp rút ngắn thời gian chờ đợi, tránh sai sót hồ sơ dẫn đến việc phải đi lại nhiều lần. Chúng tôi cam kết không phát sinh chi phí vô lý và đồng hành cùng chủ nhà từ lúc khảo sát đến khi công trình hoàn thiện đưa vào sử dụng.

5. Chi phí và thời gian thực hiện thủ tục nâng tầng

Chi phí cho việc xin phép nâng tầng thường bao gồm hai khoản chính: chi phí kiểm định kết cấu và lệ phí xin phép xây dựng. Mức giá này phụ thuộc vào quy mô diện tích sàn, số tầng muốn nâng và mức độ phức tạp của kết cấu hiện hữu. Để giúp quý khách hàng dễ dàng hình dung, chúng tôi cung cấp bảng tham khảo chi phí và thời gian thực hiện dưới đây.

Bảng 1: Tham khảo chi phí và thời gian thực hiện thủ tục nâng tầng (Cập nhật 2026)

 

CÔNG TY TNHH CƠ KHÍ XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI PHÚ THÀNH

Nếu bạn đang có ý định nâng thêm tầng cho ngôi nhà của mình tại Bình Dương, đừng mạo hiểm bỏ qua bước kiểm định. Hãy liên hệ ngay với Mr. Trung để được tư vấn kỹ thuật và pháp lý miễn phí.

Hotline/Zalo: 0933.99.68.77
       Địa chỉ văn phòng: Số 467/1A đường Ống Nước Thô, Kp. Tân An, P. Tân Đông Hiệp, Dĩ An, Bình Dương.
       Website: phuthanhxaydung.com