Bộ Xây dựng ban hành chính sách mới liên quan đến hoạt động xây dựng

1. Tổng quan về các quy định mới trong hoạt động xây dựng

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động xây dựng liên tục được Bộ Xây dựng rà soát và điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn thi công. Việc nắm vững các nghị định và thông tư hướng dẫn là yêu cầu bắt buộc đối với mọi chủ đầu tư và nhà thầu.

 

 

1.1. Mục tiêu cốt lõi của đợt điều chỉnh chính sách

Các chính sách hiện hành được xây dựng dựa trên nền tảng của Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 và được cụ thể hóa qua nhiều nghị định quan trọng. Mục tiêu lớn nhất của cơ quan quản lý nhà nước là đơn giản hóa thủ tục hành chính nhưng vẫn siết chặt chất lượng công trình từ khâu thiết kế đến khi nghiệm thu. Việc ban hành các quy định mới giúp minh bạch hóa quá trình lập dự toán, bóc tách khối lượng và quản lý chi phí đầu tư. Đồng thời, hệ thống pháp luật cũng hướng tới việc phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ. Nhờ đó, các vướng mắc pháp lý kéo dài tại các dự án dân dụng và công nghiệp quy mô lớn từng bước được tháo gỡ triệt để.

 

1.2. Phạm vi và đối tượng công trình áp dụng

Hệ thống quy định mới bao trùm toàn bộ các loại hình công trình từ nhà ở riêng lẻ, công trình dân dụng cấp cao đến các nhà xưởng công nghiệp phức tạp. Đối tượng chịu sự điều chỉnh trực tiếp bao gồm các cơ quan chuyên môn về xây dựng, chủ đầu tư, tư vấn giám sát và các tổng thầu thi công. Tùy thuộc vào nguồn vốn đầu tư là vốn ngân sách nhà nước hay vốn tư nhân, các yêu cầu về thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và thiết kế cơ sở sẽ có sự khác biệt rõ rệt. Các quy định này đảm bảo mọi hoạt động gia công cơ khí, lắp đặt thiết bị hay xây dựng phần thô đều phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia. Việc xác định đúng loại và cấp công trình ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp các bên liên quan tránh được rủi ro đình chỉ thi công do sai phạm pháp lý.

 

2. Chính sách phân cấp thẩm quyền cấp phép xây dựng

Công tác cấp giấy phép xây dựng đã có những thay đổi mang tính bước ngoặt nhằm giảm tải áp lực cho các cơ quan quản lý tuyến trên. Sự điều chỉnh này tác động trực tiếp đến thời gian chuẩn bị pháp lý của các dự án nhà xưởng và khu dân cư.

 

 

2.1. Phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương

Nghị định 35/2023/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 20 tháng 6 năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung một số điều thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Điểm nhấn quan trọng nhất của nghị định này là việc phân cấp triệt để thẩm quyền thẩm định thiết kế và cấp phép xây dựng về cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện. Cơ quan chuyên môn về xây dựng tại địa phương hiện nay có toàn quyền quyết định đối với các công trình cấp 2, cấp 3 và cấp 4 trên địa bàn quản lý. Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư không còn phải nộp hồ sơ vượt cấp lên Bộ Xây dựng đối với nhiều loại hình dự án như trước đây. Sự thay đổi này đòi hỏi cán bộ địa phương phải nâng cao năng lực chuyên môn để đánh giá chính xác các bản vẽ kết cấu và kiến trúc.

 

2.2. Rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ kỹ thuật

Cùng với việc phân cấp thẩm quyền, thời gian xử lý thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng cũng được quy định rút ngắn đáng kể. Đối với công trình nhà ở riêng lẻ, thời gian cấp phép tối đa được giới hạn nghiêm ngặt, buộc cơ quan chức năng phải phản hồi nhanh chóng. Hồ sơ đề nghị cấp phép hiện nay yêu cầu bản vẽ thiết kế phải thể hiện rõ ràng các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt và giải pháp kết cấu móng. Nếu hồ sơ hợp lệ và đáp ứng đủ điều kiện về quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền phải ban hành giấy phép đúng thời hạn quy định. Việc chậm trễ trong khâu thẩm định mà không có lý do chính đáng bằng văn bản sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về cán bộ công chức.

 

2.3. Quy định riêng cho khu vực TP.HCM mở rộng

Tại khu vực TP.HCM, nơi tập trung mật độ xây dựng dày đặc và nhiều khu công nghiệp lớn, việc áp dụng chính sách cấp phép đòi hỏi sự linh hoạt nhưng vô cùng chặt chẽ. Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành nhiều quyết định cụ thể hóa quy định của trung ương để phù hợp với đặc thù quy hoạch đô thị hiện hữu. Các dự án xây dựng nhà xưởng tại các khu vực công nghiệp trọng điểm phải tuân thủ thêm các tiêu chuẩn khắt khe về mật độ xây dựng, khoảng lùi và hệ thống phòng cháy chữa cháy. Việc bóc tách bản vẽ xin phép tại khu vực này cần được thực hiện bởi các đơn vị tư vấn có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng phù hợp. Chính quyền địa phương cũng tăng cường công tác hậu kiểm sau cấp phép để ngăn chặn tình trạng xây dựng sai phép hoặc lấn chiếm không gian công cộng.

 

3. Quy định mới về quản lý chi phí và lập dự toán công trình

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng là khâu nhạy cảm và dễ phát sinh tranh chấp nhất giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công. Các văn bản pháp luật hiện hành đã thiết lập một hành lang pháp lý vững chắc để kiểm soát chặt chẽ dòng tiền của dự án.

 

 

3.1. Cập nhật hệ thống định mức xây dựng cơ bản

Nghị định 10/2021/NĐ-CP và hệ thống các thông tư hướng dẫn như Thông tư 12/2021/TT-BXD đã chuẩn hóa lại toàn bộ phương pháp xác định chi phí đầu tư xây dựng. Bộ Xây dựng liên tục rà soát và công bố tập định mức dự toán mới, loại bỏ những hao phí vật tư, nhân công không còn phù hợp với công nghệ thi công hiện đại. Các định mức về công tác gia công lắp dựng kết cấu thép, đổ bê tông thương phẩm hay thi công cọc khoan nhồi đều được điều chỉnh sát với thực tế công trường. Người lập dự toán bắt buộc phải áp dụng đúng mã hiệu định mức này để tính toán đơn giá chi tiết cho từng hạng mục công việc. Việc áp dụng sai định mức sẽ dẫn đến sai lệch nghiêm trọng về tổng mức đầu tư và gây khó khăn trong quá trình thanh quyết toán sau này.

 

3.2. Tiêu chuẩn mới trong phương pháp bóc tách khối lượng

Công tác bóc tách khối lượng từ bản vẽ thiết kế kỹ thuật đòi hỏi sự chính xác tuyệt đối và tuân thủ các nguyên tắc đo bóc do Bộ Xây dựng ban hành. Người kỹ sư phải phân định rõ ràng ranh giới giữa các cấu kiện, tránh tình trạng tính trùng hoặc tính thiếu khối lượng bê tông, cốt thép, ván khuôn. Khối lượng bóc tách là cơ sở pháp lý duy nhất để lập bảng tiên lượng mời thầu và ký kết hợp đồng thi công xây dựng. Mọi sự thay đổi về thiết kế dẫn đến tăng giảm khối lượng đều phải được lập thành biên bản xử lý kỹ thuật có chữ ký xác nhận của các bên. Cơ quan thanh tra xây dựng sẽ dựa vào bảng bóc tách này để kiểm tra tính minh bạch trong việc sử dụng vốn tại các dự án đầu tư công.

 

3.3. Quản lý chi phí vật tư cơ khí và kết cấu thép

Nội dung bao gồm:

• Vật tư cơ khí và kết cấu thép thường chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng mức đầu tư của các dự án nhà xưởng công nghiệp.
• Việc xác định đơn giá vật liệu phải dựa trên công bố giá của liên sở Xây dựng - Tài chính tại thời điểm lập dự toán.
• Đối với các loại vật tư đặc thù không có trong công bố giá, chủ đầu tư phải thu thập báo giá từ ít nhất ba nhà cung cấp độc lập để làm cơ sở thẩm định.
• Chi phí vận chuyển vật liệu đến hiện trường cũng được tính toán chi tiết dựa trên cự ly thực tế và loại phương tiện vận tải phù hợp.
• Các hao hụt trong quá trình gia công, bảo quản tại kho bãi đều được quy định rõ tỷ lệ phần trăm trong tập định mức hiện hành.

 

3.4. Xử lý rủi ro biến động giá trong hợp đồng trọn gói

Hợp đồng trọn gói mang lại sự an tâm cho chủ đầu tư nhưng lại đặt nhà thầu trước rủi ro rất lớn khi giá vật liệu xây dựng trên thị trường biến động mạnh. Theo quy định pháp luật, đối với loại hợp đồng này, giá trị thanh toán sẽ không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện nếu không có phát sinh ngoài phạm vi công việc đã ký kết. Do đó, khi lập hồ sơ dự thầu, nhà thầu phải tính toán kỹ lưỡng chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá vật tư, nhân công và máy thi công. Trong trường hợp xảy ra các sự kiện bất khả kháng hoặc biến động giá vượt quá tầm kiểm soát, các bên phải căn cứ vào điều khoản hợp đồng và hướng dẫn của cơ quan nhà nước để đàm phán điều chỉnh. Việc quản trị tốt rủi ro này giúp đảm bảo tiến độ dự án không bị đình trệ do nhà thầu cạn kiệt nguồn lực tài chính.

 

4. Siết chặt tiêu chuẩn nghiệm thu và hoàn công dự án

Chất lượng công trình xây dựng chỉ được khẳng định khi vượt qua các bước kiểm tra, nghiệm thu khắt khe theo quy định của pháp luật. Nghị định 06/2021/NĐ-CP đã quy định rất chi tiết về trách nhiệm của các chủ thể trong công tác quản lý chất lượng.

 

 

4.1. Quy định bắt buộc về hồ sơ điểm dừng kỹ thuật

Điểm dừng kỹ thuật là những mốc thời gian quan trọng trong quá trình thi công mà nhà thầu không được phép chuyển bước công việc nếu chưa có sự chấp thuận của tư vấn giám sát. Các công tác khuất lấp như đổ bê tông móng, lắp đặt hệ thống điện nước âm tường hay nghiệm thu cốt thép đều bắt buộc phải lập biên bản nghiệm thu tại hiện trường. Hồ sơ điểm dừng kỹ thuật phải kèm theo đầy đủ hình ảnh thi công, kết quả thí nghiệm vật liệu và nhật ký công trình được ghi chép liên tục. Nếu nhà thầu tự ý thi công vượt qua điểm dừng mà không thông báo, chủ đầu tư có quyền yêu cầu phá dỡ để kiểm tra lại chất lượng cấu kiện. Sự nghiêm ngặt này nhằm loại bỏ hoàn toàn các lỗi kỹ thuật tiềm ẩn có thể gây nguy hiểm cho công trình khi đưa vào sử dụng.

 

4.2. Lộ trình số hóa hồ sơ hoàn công công trình

Hồ sơ hoàn công là tập hợp toàn bộ tài liệu, bản vẽ phản ánh thực trạng công trình sau khi đã thi công hoàn thiện so với thiết kế ban đầu. Hiện nay, cơ quan quản lý nhà nước đang từng bước khuyến khích và bắt buộc áp dụng việc số hóa hồ sơ hoàn công để thuận tiện cho công tác lưu trữ và bảo trì sau này. Bản vẽ hoàn công phải thể hiện chính xác các kích thước thực tế, vị trí lắp đặt thiết bị và những thay đổi đã được phê duyệt trong quá trình thi công. Việc lập hồ sơ hoàn công sai lệch với thực tế hiện trường là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Một bộ hồ sơ hoàn công chuẩn mực là điều kiện tiên quyết để chủ đầu tư tiến hành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình.

 

5. Cập nhật quy chuẩn an toàn và môi trường tại công trường

An toàn lao động và vệ sinh môi trường không chỉ là trách nhiệm đạo đức mà còn là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc đối với mọi tổ chức tham gia hoạt động xây dựng. Thông tư 16/2021/TT-BXD đã đưa ra những quy chuẩn kỹ thuật rất cụ thể để bảo vệ người lao động.

 

 

5.1. An toàn trong công tác lắp đặt máy móc công nghiệp

Việc thi công lắp đặt các thiết bị cơ khí, bồn chứa khí nén hay hệ thống máy móc công nghiệp quy mô lớn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro tai nạn lao động. Trước khi tiến hành cẩu lắp, nhà thầu bắt buộc phải lập biện pháp thi công chi tiết, tính toán kỹ lưỡng tải trọng và bán kính hoạt động của cần trục. Toàn bộ công nhân tham gia công tác này phải được huấn luyện an toàn lao động, trang bị đầy đủ đồ bảo hộ và có chứng chỉ vận hành thiết bị tương ứng. Khu vực thi công phải được lập hàng rào cảnh báo, bố trí người xi nhan và tuyệt đối cấm người không có nhiệm vụ di chuyển vào vùng nguy hiểm. Cơ quan thanh tra an toàn lao động sẽ thường xuyên kiểm tra đột xuất và đình chỉ thi công ngay lập tức nếu phát hiện các vi phạm nghiêm trọng.

 

5.2. Quản lý và xử lý chất thải rắn xây dựng

Xử lý chất thải là một trong những hạng mục vô cùng quan trọng và cần được xem xét kỹ lưỡng.

• Chất thải rắn phát sinh từ quá trình phá dỡ công trình cũ hoặc thi công xây dựng mới phải được phân loại ngay tại nguồn.
• Các loại xà bần, gạch vỡ, bê tông phế thải cần được thu gom vào khu vực quy định, không được đổ bừa bãi ra môi trường xung quanh.
• Nhà thầu phải ký hợp đồng với các đơn vị có chức năng thu gom, vận chuyển và xử lý chất thải rắn xây dựng theo đúng quy định của pháp luật bảo vệ môi trường.
• Nước thải từ quá trình trộn bê tông, rửa xe máy thiết bị phải được dẫn qua hố lắng lọc trước khi xả thải vào hệ thống thoát nước chung của khu vực.
• Việc không tuân thủ các biện pháp bảo vệ môi trường sẽ dẫn đến các mức phạt tiền rất nặng và buộc phải khắc phục hậu quả.

 

5.3. Trách nhiệm giám sát trực tiếp của tổng thầu

Trong mô hình tổng thầu thi công, đơn vị đứng đầu liên danh hoặc nhà thầu chính phải chịu trách nhiệm toàn diện về công tác an toàn trên toàn bộ công trường. Tổng thầu có nghĩa vụ thành lập ban an toàn lao động, cử cán bộ chuyên trách thường xuyên tuần tra, nhắc nhở và xử lý các vi phạm của các nhà thầu phụ. Mọi sự cố mất an toàn lao động xảy ra tại dự án, dù do bất kỳ đơn vị nào gây ra, tổng thầu đều phải chịu trách nhiệm liên đới trước pháp luật và chủ đầu tư. Việc duy trì một môi trường làm việc an toàn, ngăn nắp không chỉ giúp tránh rủi ro pháp lý mà còn nâng cao năng suất lao động của toàn bộ đội ngũ công nhân. Các doanh nghiệp xây dựng chuyên nghiệp luôn coi chi phí đầu tư cho an toàn lao động là khoản đầu tư bắt buộc để bảo vệ uy tín thương hiệu.

 

 

6. Tác động thực tế đến tiến độ và chất lượng dự án

Sự thay đổi và hoàn thiện liên tục của hệ thống pháp luật về xây dựng mang lại những tác động sâu rộng đến toàn bộ vòng đời của một dự án. Việc phân cấp thẩm quyền cấp phép và rút ngắn thời gian thẩm định đã giúp các chủ đầu tư tiết kiệm được hàng tháng trời chờ đợi thủ tục hành chính. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với các dự án nhà xưởng công nghiệp, nơi mà tiến độ đưa nhà máy vào vận hành quyết định trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự nới lỏng ở khâu tiền kiểm lại đi kèm với việc siết chặt tối đa ở khâu hậu kiểm và quản lý chất lượng thi công thực tế.

Đối với các nhà thầu thi công, việc tuân thủ các quy định mới không còn là sự lựa chọn mà là điều kiện sống còn để tồn tại trên thị trường. Các đơn vị có năng lực thực sự, sở hữu đội ngũ kỹ sư am hiểu luật pháp và quy chuẩn kỹ thuật sẽ dễ dàng thích nghi và chiếm lĩnh thị phần. Lấy ví dụ thực tế tại các công trình do Xây dựng Phú Thành đảm nhận, việc áp dụng nghiêm ngặt quy trình nghiệm thu điểm dừng kỹ thuật và bóc tách khối lượng chuẩn xác ngay từ đầu đã giúp loại bỏ hoàn toàn các tranh chấp pháp lý với chủ đầu tư. Sự chuyên nghiệp trong việc cập nhật chính sách mới giúp các tổng thầu kiểm soát tốt rủi ro, đảm bảo chất lượng công trình và bàn giao đúng tiến độ cam kết.

Nhìn chung, các chính sách mới ban hành đang tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh, minh bạch và chuyên nghiệp hơn cho ngành xây dựng. Những quy định khắt khe về an toàn lao động, quản lý chi phí và nghiệm thu hoàn công đóng vai trò như một màng lọc, đào thải những nhà thầu yếu kém, làm ăn chộp giật. Trong tương lai, khi quá trình số hóa ngành xây dựng được đẩy mạnh, việc áp dụng pháp luật sẽ càng trở nên đồng bộ và hiệu quả hơn. Các chủ đầu tư và doanh nghiệp xây dựng cần chủ động cập nhật kiến thức pháp lý thường xuyên để biến những quy định này thành công cụ bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.