Các lỗi sai phép xây dựng phổ biến tại Bình Dương và cách tháo gỡ

1. Thực trạng quản lý trật tự xây dựng tại Bình Dương năm 2026

1.1. Quy định mới về thanh tra và xử phạt vi phạm trật tự đô thị

Bước sang năm 2026, tỉnh Bình Dương tiếp tục đẩy mạnh đề án thành phố thông minh và quy hoạch đô thị bền vững, do đó công tác quản lý trật tự xây dựng tại các thành phố trọng điểm như Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một được siết chặt hơn bao giờ hết. Các đội thanh tra quy tắc đô thị hiện nay không chỉ kiểm tra định kỳ mà còn ứng dụng công nghệ giám sát từ xa (flycam, bản đồ số) để phát hiện sai phạm. Tư duy "phạt cho tồn tại" đã hoàn toàn bị loại bỏ đối với các công trình nhà ở riêng lẻ xây mới. Mọi hành vi xây dựng không đúng với nội dung giấy phép được cấp đều bị lập biên bản, đình chỉ thi công và yêu cầu khắc phục hậu quả triệt để trước khi được phép tiếp tục. Điều này đòi hỏi các nhà thầu và chủ đầu tư phải cực kỳ cẩn trọng, tuân thủ tuyệt đối các thông số kỹ thuật đã được phê duyệt.

 

1.2. Tầm quan trọng của việc thi công đúng bản vẽ cấp phép

Việc thi công đúng bản vẽ cấp phép không đơn thuần là tuân thủ pháp luật mà còn là yếu tố quyết định đến giá trị tài sản sau này của gia chủ. Tại Bình Dương, thủ tục hoàn công (đổi sổ hồng để cập nhật tài sản trên đất) là bước quan trọng nhất để hợp thức hóa ngôi nhà. Nếu xây dựng sai phép, dù chỉ là những chi tiết nhỏ như thay đổi vị trí cầu thang, nới rộng ban công hay nâng cao độ tầng, công trình sẽ không được nghiệm thu hoàn thành. Khi đó, ngôi nhà dù xây dựng kiên cố, tốn kém hàng tỷ đồng nhưng trên giấy tờ pháp lý vẫn chỉ là đất trống, gây khó khăn rất lớn cho việc thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng hoặc thừa kế sau này. Xây dựng Phú Thành luôn quán triệt với khách hàng ngay từ đầu: "Xây đúng phép là cách tiết kiệm chi phí và bảo vệ tài sản hiệu quả nhất".

2. Các lỗi sai phép xây dựng thường gặp nhất tại Dĩ An và Thuận An

2.1. Vi phạm chỉ giới xây dựng và khoảng lùi bắt buộc

Đây là lỗi vi phạm phổ biến nhất tại các khu dân cư hiện hữu ở Dĩ An và Thuận An, nơi tấc đất được ví như tấc vàng. Theo quy định, tùy thuộc vào lộ giới đường và chiều cao công trình mà nhà ở phải có khoảng lùi nhất định (lùi trước, lùi sau hoặc lùi bên hông) để đảm bảo mật độ xây dựng và an toàn phòng cháy chữa cháy. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà thường cố tình lấn chiếm khoảng lùi này để tăng diện tích sử dụng tầng trệt hoặc xây tường rào kiên cố ra sát ranh lộ giới. Ví dụ, giấy phép yêu cầu chừa sân sau 1 mét để làm lối thoát hiểm và thông gió, nhưng gia chủ lại đổ sàn bê tông lấp kín hoặc xây phòng vệ sinh tại khu vực này. Đây là lỗi sai nghiêm trọng về mật độ xây dựng và chắc chắn sẽ bị buộc tháo dỡ phần vi phạm.

 

2.2. Sai thiết kế ban công và các phần đua ra không gian công cộng

Lỗi này thường xảy ra ở các tầng lầu (từ lầu 1 trở lên). Theo quy chuẩn xây dựng, độ vươn ra của ban công phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới (thường từ 0.9m đến 1.4m tại Bình Dương). Sai phạm thường gặp là chủ nhà muốn nới rộng ban công ra vượt quá kích thước cho phép, hoặc nghiêm trọng hơn là xây tường bao che kín ban công để biến thành phòng ở (thường gọi là "chuồng cọp"). Việc biến ban công (không gian hở) thành lô gia hoặc phòng kín (không gian kín) làm tăng diện tích sàn xây dựng so với giấy phép, vi phạm quy chế quản lý kiến trúc đô thị. Tại các trục đường chính ở Dĩ An, thanh tra xây dựng kiểm soát rất gắt gao vấn đề mỹ quan này.

 

2.3. Thay đổi kết cấu chịu lực và công năng sử dụng so với bản vẽ

Nhiều gia đình trong quá trình thi công nảy sinh ý định thay đổi công năng, ví dụ như chuyển vị trí cầu thang từ giữa nhà ra cuối nhà, thay đổi vị trí nhà vệ sinh, hoặc nâng thêm cột để chia nhỏ phòng. Mặc dù diện tích sàn có thể không đổi, nhưng việc thay đổi hệ kết cấu chịu lực (vị trí cột, dầm) khác với bản vẽ kết cấu đã thẩm định được xem là sai phép. Ngoài ra, một số trường hợp xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng lại tự ý ngăn chia thành nhiều phòng nhỏ để kinh doanh nhà trọ, thay đổi hoàn toàn công năng sử dụng và hệ thống PCCC. Điều này không chỉ dẫn đến việc bị phạt mà còn tìm ẩn rủi ro rất lớn về an toàn chịu lực và phòng chống cháy nổ.

 

2.4. Tăng chiều cao tầng và xây dựng vượt diện tích sàn cho phép

Lỗi này thường xuất hiện ở khu vực tầng lửng và tầng tum (sân thượng). Đối với tầng lửng, quy định khống chế diện tích sàn (thường không quá 65% hoặc 80% diện tích tầng trệt tùy khu vực) và khoảng thông tầng. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà lại đổ sàn lấp ô thông tầng để có thêm diện tích. Đối với tầng tum, quy định chỉ cho phép xây dựng khu vực che cầu thang và phòng thờ với diện tích hạn chế (thường không quá 30% diện tích sàn mái), phần còn lại phải là sân thượng hở. Việc chủ nhà tự ý xây kín hết phần sân thượng để tạo thành một tầng lầu trọn vẹn là lỗi vi phạm "tăng số tầng" rất nặng, mức phạt cao và buộc phải cắt bỏ phần tháo dỡ rất tốn kém và ảnh hưởng đến kết cấu ngôi nhà.

 

Bảng 1: Các lỗi sai phép xây dựng phổ biến và mức độ xử lý

 

3. Hậu quả pháp lý khi xây dựng sai phép đối với nhà ở riêng lẻ

3.1. Các mức phạt hành chính theo nghị định mới nhất

Căn cứ theo các quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng được áp dụng tại năm 2026 (kế thừa và sửa đổi từ Nghị định 16/2022/NĐ-CP), mức phạt tiền đối với hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ đã tăng lên đáng kể để tăng tính răn đe. Cụ thể, đối với trường hợp xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới, mức phạt có thể dao động từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng. Đối với trường hợp xây dựng sai phép trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác, mức phạt sẽ cao hơn nhiều. Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư còn bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng nếu tái phạm.

 

Bảng 2: Mức phạt vi phạm xây dựng nhà ở riêng lẻ (Tham khảo 2026)

 

3.2. Cưỡng chế tháo dỡ phần công trình vi phạm

Đây là hậu quả đau xót nhất mà không chủ nhà nào mong muốn. Sau khi có biên bản vi phạm hành chính, cơ quan chức năng sẽ ra quyết định yêu cầu khắc phục hậu quả. Chủ đầu tư có thời hạn (thường là 30 ngày hoặc 60 ngày tùy trường hợp) để tự nguyện tháo dỡ phần công trình sai phạm. Nếu quá thời hạn này mà chủ đầu tư không chấp hành, cơ quan chức năng sẽ ban hành quyết định cưỡng chế tháo dỡ. Chi phí tổ chức cưỡng chế sẽ do chủ đầu tư chi trả. Việc tháo dỡ (đục bê tông, cắt sắt) khi ngôi nhà đang xây dở dang hoặc đã hoàn thiện sẽ gây rung chấn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết cấu chịu lực của các phần còn lại, gây thấm dột và giảm tuổi thọ công trình.

 

3.3. Rủi ro không thể hoàn công và cập nhật tài sản lên sổ hồng

Tại Bình Dương, quy trình hoàn công hiện nay yêu cầu biên bản nghiệm thu phải khớp đúng với bản vẽ giấy phép xây dựng. Nếu công trình có sai phạm mà chưa được xử lý (chưa nộp phạt, chưa tháo dỡ hoặc chưa điều chỉnh giấy phép), Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ từ chối hồ sơ hoàn công. Điều này đồng nghĩa với việc trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng) sẽ không hiển thị hình ngôi nhà, hoặc vẫn hiển thị nhà cũ đã phá dỡ. Tài sản trị giá hàng tỷ đồng không được pháp luật công nhận đầy đủ sẽ bị định giá thấp khi giao dịch mua bán, và ngân hàng cũng sẽ hạn chế hạn mức cho vay thế chấp đối với những tài sản chưa hoàn công này.

4. Quy trình xử lý và tháo gỡ khi công trình bị lập biên bản vi phạm

4.1. Thủ tục xin điều chỉnh giấy phép xây dựng bổ sung

Nếu phần sai phạm vẫn nằm trong quy chuẩn xây dựng cho phép (ví dụ: thay đổi kiến trúc mặt tiền nhưng không lấn lộ giới, thay đổi vị trí cầu thang nhưng không ảnh hưởng kết cấu chính, hoặc tăng diện tích nhưng mật độ xây dựng vẫn đảm bảo), chủ đầu tư có thể làm thủ tục xin điều chỉnh giấy phép xây dựng.

 

Quy trình như sau:

• Bước 1: Tạm dừng thi công ngay khi bị lập biên bản.
• Bước 2: Nộp phạt hành chính đầy đủ theo quyết định xử phạt.
• Bước 3: Lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh và nộp hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng tại UBND Quận/Huyện/Thành phố (Bộ phận một cửa).
• Bước 4: Sau khi có giấy phép điều chỉnh, nộp cho đội thanh tra xây dựng để được phép tiếp tục thi công theo bản vẽ mới.

Lưu ý: Cách này chỉ áp dụng được khi lỗi sai đó "hợp thức hóa" được theo quy hoạch. Nếu lỗi sai vượt quá quy hoạch (như lấn lộ giới, vượt tầng), bắt buộc phải tháo dỡ.

 

4.2. Quy trình nộp phạt và khắc phục hậu quả để tiếp tục thi công

Đối với các lỗi không thể điều chỉnh giấy phép (như lấn chiếm khoảng lùi, xây vượt tầng), quy trình xử lý bắt buộc là tháo dỡ.

• Bước 1: Chấp hành nộp phạt tại Kho bạc Nhà nước theo biên bản.
• Bước 2: Tiến hành tháo dỡ phần xây dựng sai phép (đập bỏ tường, cắt sàn bê tông thừa...).
• Bước 3: Báo cáo với cơ quan chức năng (Thanh tra xây dựng phường/xã) để xuống kiểm tra hiện trạng sau tháo dỡ.
• Bước 4: Sau khi cán bộ xác nhận đã khắc phục xong hậu quả, công trình mới được phép tiếp tục thi công các hạng mục tiếp theo.

Xây dựng Phú Thành khuyên bạn không nên nghe theo các lời hứa hẹn "bao luật" hay "chạy chọt" bên ngoài, vì hệ thống hồ sơ hiện nay được số hóa, việc sai phạm sẽ bị lưu vết và vướng mắc mãi về sau khi làm thủ tục hoàn công.

 

Bảng 3: Quy trình xử lý khi bị lập biên bản vi phạm

 

5. Giải pháp thi công chuẩn pháp lý từ Xây dựng Phú Thành

5.1. Quy trình tư vấn thiết kế và xin phép trọn gói

Tại Xây dựng Phú Thành, chúng tôi hiểu rằng "phòng bệnh hơn chữa bệnh". Ngay từ khâu thiết kế sơ bộ, đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư của Phú Thành đã bám sát các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (QHKT) của từng thửa đất tại Dĩ An, Thuận An. Chúng tôi cung cấp dịch vụ xin phép xây dựng trọn gói, đảm bảo bản vẽ xin phép và bản vẽ thi công là đồng nhất. Mr. Trung sẽ trực tiếp tư vấn cho gia chủ những điểm được phép và không được phép làm, giúp khách hàng hình dung rõ ràng ngôi nhà tương lai mà không vi phạm pháp luật.

 

5.2. Cam kết hỗ trợ hoàn công nhanh chóng tại Bình Dương

Với kinh nghiệm thi công hàng trăm công trình tại Bình Dương, Phú Thành Construction cam kết thi công chuẩn 100% theo giấy phép xây dựng. Chúng tôi có quy trình giám sát chéo: Kỹ sư giám sát tại công trường và bộ phận pháp lý tại văn phòng cùng kiểm tra các mốc quan trọng (định vị móng, đổ sàn các tầng). Nhờ đó, hồ sơ hoàn công của khách hàng Phú Thành luôn được xử lý nhanh gọn, giúp gia chủ sớm nhận sổ hồng mới với đầy đủ thông tin tài sản, gia tăng giá trị bất động sản.

6. Câu hỏi thường gặp về sai phạm xây dựng (FAQ)

Hỏi: Tôi lỡ xây thêm tum che cầu thang lớn hơn bản vẽ xin phép thì có hoàn công được không?

Trả lời: Không. Bạn buộc phải tháo dỡ phần diện tích tum xây vượt quá so với giấy phép thì mới được nghiệm thu hoàn công. Hoặc bạn phải làm thủ tục xin điều chỉnh giấy phép (nếu mật độ xây dựng và chiều cao khu vực đó cho phép) trước khi hoàn công.

Hỏi: Mức phạt xây sai phép nhà cấp 4 ở nông thôn và nhà phố ở đô thị có khác nhau không?

Trả lời: Có. Mức phạt tại khu vực đô thị (phường, thị trấn) thường cao gấp đôi so với khu vực nông thôn (xã). Tại Bình Dương, hầu hết các khu vực tại Dĩ An, Thuận An đều là đô thị nên mức phạt áp dụng khung cao nhất.

Hỏi: Xây dựng Phú Thành có nhận sửa chữa nhà bị sai phép để hoàn công không?

Trả lời: Có. Chúng tôi có dịch vụ cải tạo, tháo dỡ và khắc phục hiện trạng công trình để đúng với giấy phép, hỗ trợ chủ nhà thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để hoàn công.

 

Nếu như bạn gặp vấn đề gì hoặc cần hỗ trợ thì thì cứ liên hệ lại với Phú Thành theo thông tin sau:

CÔNG TY TNHH CƠ KHÍ XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI PHÚ THÀNH

       Hotline/Zalo: 0933.99.68.77

       Địa chỉ văn phòng: Số 467/1A đường Ống Nước Thô, Kp. Tân An, P. Tân Đông Hiệp, Dĩ An, Bình Dương.

       Website: phuthanhxaydung.com