Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng khi cải tạo sân vườn và hồ bơi

1. Cơ sở pháp lý về miễn giấy phép xây dựng khi cải tạo năm 2026

1.1. Quy định tại luật xây dựng sửa đổi 2020 về sửa chữa cải tạo.

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), quy định về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đã trở nên rõ ràng hơn nhằm giảm thiểu thủ tục hành chính cho người dân. Cụ thể, công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ được miễn giấy phép. Điều kiện tiên quyết là nội dung sửa chữa, cải tạo không được làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, và phải phù hợp với quy hoạch xây dựng cũng như yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường. Tại thời điểm năm 2026, các quy định này vẫn là kim chỉ nam cho công tác quản lý đô thị tại các thành phố lớn như Dĩ An hay Thuận An, nơi mật độ xây dựng đang ngày càng dày đặc.

1.2. Phân biệt hạng mục làm thay đổi kết cấu chịu lực và không thay đổi kết cấu.

Việc xác định thế nào là "thay đổi kết cấu chịu lực" là mấu chốt để biết công trình của bạn có cần xin phép hay không. Các hạng mục không làm thay đổi kết cấu chịu lực thường bao gồm: xây ngăn phòng không chịu lực, lát gạch nền, sơn tường, lắp đặt nội thất, thay mái tôn (giữ nguyên vì kèo), hoặc thay cửa. Ngược lại, các hạng mục làm thay đổi kết cấu chịu lực bao gồm: đúc thêm sàn bê tông cốt thép, nâng tầng, cấy thêm cột, gia cố móng, hoặc đục phá dầm, sàn cũ để thay đổi cầu thang. Đối với việc cải tạo sân vườn để làm hồ bơi, nếu bạn phải đào đất sâu ảnh hưởng đến chân móng nhà hiện hữu hoặc đổ bê tông đáy và thành hồ kiên cố, cơ quan chức năng sẽ xem đây là tác động vào kết cấu và yêu cầu phải có giấy phép. Đặc biệt tại Bình Dương, nơi có nền địa chất đa dạng từ đất cứng đến đất yếu, việc đào móng làm hồ bơi sát nhà hàng xóm rất dễ gây sụt lún nếu không có biện pháp thi công chuẩn.

 

1.3. Yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.

Ngay cả khi hạng mục cải tạo của bạn được xác định là không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, bạn vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC) và môi trường. Trong bối cảnh năm 2026, các quy định về PCCC đối với nhà ở kết hợp kinh doanh hoặc nhà phố liền kề đã được siết chặt hơn rất nhiều. Việc xây dựng thêm các hạng mục trong sân vườn như hồ bơi, tiểu cảnh không được cản trở lối thoát nạn hoặc làm hẹp khoảng lùi xây dựng bắt buộc. Về môi trường, quá trình thi công cải tạo phải đảm bảo việc che chắn bụi, xử lý xà bần và tiếng ồn, không gây ảnh hưởng đến các hộ dân xung quanh. Đặc biệt đối với hồ bơi, hệ thống xử lý nước thải và cấp thoát nước phải được đấu nối đúng quy định vào hệ thống thoát nước chung của khu vực, tránh tình trạng xả thải trực tiếp ra môi trường gây ô nhiễm.

 

2. Xây dựng hồ bơi trong nhà phố có được miễn giấy phép không?

2.1. Trường hợp hồ bơi lắp ghép thông minh hoặc hồ bơi di động.

Hồ bơi lắp ghép thông minh (composite, khung kim loại bạt PVC) hoặc hồ bơi di động là giải pháp được nhiều gia đình lựa chọn vì tính linh hoạt và thủ tục pháp lý đơn giản hơn. Về cơ bản, loại hình này thường được xem là công trình tạm, không kiên cố vì không sử dụng kết cấu bê tông cốt thép gắn liền với đất và có thể tháo dỡ, di chuyển dễ dàng. Do đó, trong nhiều trường hợp, việc lắp đặt các loại hồ bơi này trên sân thượng hoặc sân vườn có thể không cần xin giấy phép xây dựng quy mô lớn như hồ bơi truyền thống. Tuy nhiên, gia chủ vẫn cần thông báo với Ủy ban nhân dân phường/xã sở tại về việc lắp đặt để đảm bảo tuân thủ các quy định về an toàn chịu lực (nếu đặt trên sân thượng/sàn lầu) và không lấn chiếm không gian chung. Tại Xây dựng Phú Thành, chúng tôi thường tư vấn khách hàng sử dụng loại hình này nếu muốn thi công nhanh và hạn chế thủ tục pháp lý phức tạp.

2.2. Trường hợp hồ bơi bê tông cốt thép âm sàn hoặc trên sân thượng.

Khác với hồ bơi lắp ghép, hồ bơi bê tông cốt thép (BTCT) là công trình kiên cố, có tuổi thọ lâu dài và tác động trực tiếp đến kết cấu đất hoặc kết cấu nhà. Nếu xây dựng hồ bơi BTCT âm sàn tại sân vườn, bạn đang thay đổi mật độ xây dựng và kết cấu nền móng của khu đất. Nếu xây dựng hồ bơi trên sân thượng, tải trọng của hồ nước (rất lớn) sẽ tác động trực tiếp lên hệ khung cột, dầm, móng của ngôi nhà. Cả hai trường hợp này theo quy định hiện hành tại Bình Dương đều bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng hoặc giấy phép cải tạo sửa chữa. Hồ sơ xin phép cần có bản vẽ thiết kế kết cấu được thẩm tra để chứng minh ngôi nhà đủ khả năng chịu tải trọng của hồ bơi, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho công trình và các nhà lân cận. Việc tự ý thi công hồ bơi BTCT mà không xin phép là hành vi vi phạm trật tự xây dựng nghiêm trọng.

 

2.3. Quy định riêng đối với hồ bơi trong khu quy hoạch 1/500.

Đối với các dự án nhà ở nằm trong khu đô thị, khu dân cư đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt (ví dụ như các khu dân cư mới tại Dĩ An, Thuận An), việc xây dựng hồ bơi càng bị kiểm soát chặt chẽ hơn. Mọi hạng mục xây dựng phải tuân thủ đúng theo mẫu nhà và quy hoạch đã được phê duyệt. Nếu trong thiết kế mẫu ban đầu hoặc quy hoạch 1/500 không có hạng mục hồ bơi, việc bạn tự ý xây thêm dù là trong khuôn viên đất của mình cũng có thể bị coi là sai quy hoạch. Trong trường hợp này, chủ đầu tư dự án hoặc gia chủ cần phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch cục bộ hoặc xin chấp thuận chủ trương từ cơ quan có thẩm quyền trước khi tiến hành xây dựng. Đây là quy trình phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu về pháp lý mà đội ngũ Xây dựng Phú Thành thường xuyên hỗ trợ khách hàng thực hiện.

 

Bảng 1: Phân loại hồ bơi và yêu cầu giấy phép xây dựng năm 2026

 

3. Thi công tiểu cảnh sân vườn và hòn non bộ khi nào cần xin phép?

3.1. Các hạng mục trang trí sân vườn được miễn giấy phép.

Trong quá trình cải tạo cảnh quan sân vườn, có rất nhiều hạng mục nhỏ mang tính chất trang trí thuần túy sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Cụ thể, việc trồng cây xanh, trải thảm cỏ, lát đá lối đi, đặt chậu hoa, tượng trang trí nhỏ, hoặc lắp đặt hệ thống đèn chiếu sáng sân vườn thường không làm thay đổi kết cấu chịu lực hay mật độ xây dựng chính của lô đất. Những hạng mục này được xem là trang thiết bị ngoại thất và chủ nhà có thể tự do thực hiện theo sở thích thẩm mỹ của mình. Tuy nhiên, cần lưu ý không được trồng các loại cây quá lớn có rễ xâm lấn sang nhà hàng xóm hoặc cành cây gây nguy hiểm cho đường dây điện. Tại Bình Dương, việc cải tạo mảng xanh sân vườn được khuyến khích để tạo không gian sống thoáng đãng, miễn là không vi phạm chỉ giới đường đỏ và hành lang an toàn kỹ thuật hạ tầng.

3.2. Xây dựng chòi nghỉ, nhà mát và các công trình phụ trợ kiên cố.

Chòi nghỉ (gazebo), nhà mát, nhà lục giác hay các công trình phụ trợ như nhà kho, khu BBQ có mái che kiên cố là những hạng mục thường gây tranh cãi về pháp lý. Nếu các công trình này có kết cấu cột, mái che cố định và diện tích lớn, chúng sẽ được tính vào mật độ xây dựng của lô đất. Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, mỗi lô đất chỉ được phép xây dựng với một mật độ nhất định (ví dụ 80% hoặc 90% diện tích đất), phần còn lại phải dành cho sân vườn và khoảng lùi. Nếu việc xây thêm chòi nghỉ làm tổng diện tích xây dựng vượt quá mật độ cho phép, bạn buộc phải xin giấy phép và khả năng cao sẽ không được duyệt nếu đã hết hạn mức mật độ. Do đó, trước khi xây dựng các hạng mục này, gia chủ cần tính toán kỹ diện tích sàn xây dựng hiện hữu và phần định xây thêm để đảm bảo tuân thủ quy định.

 

3.3. Lưu ý về mật độ xây dựng và khoảng lùi khi cải tạo sân vườn.

Mật độ xây dựng và khoảng lùi là hai yếu tố then chốt trong quy hoạch đô thị mà bất kỳ công trình nào cũng phải tuân thủ. Khi cải tạo sân vườn, nhiều gia chủ thường muốn tận dụng tối đa diện tích đất bằng cách bê tông hóa sân hoặc xây dựng các hạng mục che kín khoảng lùi. Điều này là vi phạm quy định. Khoảng lùi (trước, sau hoặc bên hông) có chức năng đảm bảo thông thoáng, thoát hiểm và bố trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm. Việc xây dựng lấn chiếm khoảng lùi, dù là các công trình nhẹ như mái che hay chòi tạm, cũng có thể bị cơ quan chức năng yêu cầu tháo dỡ. Tại Xây dựng Phú Thành, khi thiết kế cải tạo sân vườn cho khách hàng, chúng tôi luôn ưu tiên các giải pháp kiến trúc xanh, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường và đảm bảo giữ đúng tỷ lệ mật độ xây dựng để tránh rắc rối pháp lý về sau.

 

4. Quy trình và thủ tục xin phép cải tạo tại Bình Dương

4.1. Hồ sơ cần chuẩn bị cho hạng mục hồ bơi và công trình phụ trợ.

Để xin giấy phép xây dựng hoặc cải tạo cho hạng mục hồ bơi và công trình phụ trợ tại Bình Dương, gia chủ cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác. Bộ hồ sơ này bao gồm: Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu quy định mới nhất năm 2026); Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng); Bản vẽ thiết kế xây dựng (gồm mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, kết cấu móng, sơ đồ cấp thoát nước...); Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế (nếu quy mô công trình yêu cầu); và Ảnh chụp hiện trạng công trình trước khi cải tạo. Đối với hồ bơi, bản vẽ cần thể hiện rõ biện pháp thi công đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận và hệ thống xử lý nước thải đạt chuẩn. Việc chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng ngay từ đầu sẽ giúp rút ngắn thời gian thẩm định và tránh việc phải bổ sung nhiều lần.

4.2. Quy trình nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp quận huyện.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chủ đầu tư hoặc đơn vị được ủy quyền sẽ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (Bộ phận một cửa) của Ủy ban nhân dân cấp huyện/thị xã/thành phố nơi có đất (ví dụ: UBND TP. Dĩ An, UBND TP. Thuận An). Tại đây, cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, bạn sẽ nhận được giấy biên nhận và hẹn ngày trả kết quả. Thời gian giải quyết hồ sơ cấp giấy phép xây dựng theo quy định thường là từ 15 đến 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong thời gian này, cơ quan chức năng có thể cử cán bộ xuống kiểm tra thực địa để xác minh hiện trạng và đối chiếu với bản vẽ thiết kế. Nếu có sai sót hoặc cần điều chỉnh, cơ quan cấp phép sẽ có văn bản thông báo cho chủ đầu tư.

 

4.3. Kinh nghiệm xử lý hồ sơ nhanh tại Dĩ An và Thuận An.

Dĩ An và Thuận An là hai địa bàn có tốc độ đô thị hóa rất cao, do đó áp lực lên cơ quan quản lý xây dựng là rất lớn. Để hồ sơ được xử lý nhanh chóng, kinh nghiệm của Xây dựng Phú Thành là cần đảm bảo tính trung thực và chính xác tuyệt đối giữa hiện trạng và bản vẽ. Một lỗi phổ biến mà nhiều gia chủ gặp phải là hiện trạng nhà cũ đã có phần cơi nới sai phép từ trước, khi xin phép cải tạo thêm hạng mục mới thì bị phát hiện và yêu cầu xử lý phần sai phạm cũ trước. Do đó, trước khi nộp hồ sơ, cần rà soát kỹ hiện trạng pháp lý của ngôi nhà. Ngoài ra, việc thuê một đơn vị tư vấn thiết kế và pháp lý chuyên nghiệp tại địa phương như Phú Thành sẽ giúp bạn nắm bắt được các quy định đặc thù của từng phường, xã, từ đó đưa ra phương án thiết kế phù hợp nhất, tránh việc phải chỉnh sửa hồ sơ nhiều lần gây mất thời gian và công sức.

 

5. Rủi ro pháp lý khi xây dựng không phép và giải pháp của Phú Thành

5.1. Mức phạt hành chính đối với hành vi xây dựng sai phép hoặc không phép.

Hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép) hoặc xây dựng sai nội dung giấy phép sẽ bị xử phạt hành chính rất nặng. Theo Nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng (cập nhật đến 2026), mức phạt tiền đối với nhà ở riêng lẻ có thể dao động từ vài chục triệu đến cả trăm triệu đồng tùy theo mức độ và quy mô vi phạm. Ngoài việc bị phạt tiền, chủ đầu tư còn bị lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu dừng thi công ngay lập tức. Việc này không chỉ gây thiệt hại về tài chính mà còn ảnh hưởng đến tiến độ công trình và tâm lý của gia chủ.

5.2. Biện pháp khắc phục hậu quả và nguy cơ bị tháo dỡ công trình.

Hình phạt tiền chỉ là một phần, hậu quả nghiêm trọng hơn của việc xây dựng không phép là biện pháp khắc phục hậu quả. Cơ quan chức năng sẽ yêu cầu chủ đầu tư trong một thời hạn nhất định (thường là 30 hoặc 60 ngày) phải hoàn thành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép. Nếu quá thời hạn này mà không xuất trình được giấy phép, phần công trình vi phạm sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ. Chi phí tháo dỡ do chủ đầu tư chi trả. Đối với các hạng mục như hồ bơi bê tông cốt thép, việc tháo dỡ là cực kỳ tốn kém và gây hư hại lớn cho cảnh quan sân vườn cũng như kết cấu ngôi nhà chính. Đã có rất nhiều trường hợp tại Bình Dương phải ngậm ngùi đập bỏ hồ bơi tiền tỷ chỉ vì chủ quan không xin phép ngay từ đầu.

 

5.3. Dịch vụ tư vấn thiết kế và pháp lý trọn gói của Xây dựng Phú Thành.

Để tránh những rủi ro pháp lý đáng tiếc nêu trên, giải pháp tối ưu nhất cho quý khách hàng là tìm đến sự tư vấn chuyên nghiệp ngay từ giai đoạn ý tưởng. Xây dựng Phú Thành với nhiều năm kinh nghiệm tại thị trường Bình Dương, tự hào cung cấp dịch vụ trọn gói từ tư vấn pháp lý, thiết kế kiến trúc, xin giấy phép xây dựng đến thi công hoàn thiện. Chúng tôi hiểu rõ từng quy định nhỏ nhất tại Dĩ An, Thuận An và các khu vực lân cận, cam kết đưa ra giải pháp thi công hồ bơi, sân vườn vừa đảm bảo thẩm mỹ, công năng, vừa tuân thủ tuyệt đối pháp luật. Đừng để niềm vui tận hưởng không gian sống mới bị gián đoạn bởi những rắc rối pháp lý.

 

Bảng 2: Mức phạt tham khảo hành vi xây dựng không phép (Nhà ở riêng lẻ)

 

Hãy liên hệ ngay với Xây dựng Phú Thành để được Mr. Trung tư vấn trực tiếp và khảo sát miễn phí công trình của bạn.

CÔNG TY TNHH CƠ KHÍ XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI PHÚ THÀNH

       Hotline/Zalo: 0933.99.68.77

       Địa chỉ văn phòng: Số 467/1A đường Ống Nước Thô, Kp. Tân An, P. Tân Đông Hiệp, Dĩ An, Bình Dương.

       Website: phuthanhxaydung.com