Đất dính quy hoạch treo có được cấp giấy phép xây dựng tạm không?

Tại Xây dựng Phú Thành, chúng tôi thường xuyên tiếp nhận những hồ sơ khó liên quan đến đất quy hoạch. Với kinh nghiệm xử lý hàng trăm bộ hồ sơ mỗi năm, tôi khẳng định rằng pháp luật hiện hành vẫn có cơ chế mở để đảm bảo quyền lợi cho người dân, đó chính là "Giấy phép xây dựng có thời hạn" (thường gọi là giấy phép tạm). Tuy nhiên, để cầm được tờ giấy phép này trên tay, chủ đất cần hiểu rõ các điều kiện ràng buộc khắt khe và chấp nhận những rủi ro nhất định về tài sản trên đất.

1. Hiểu đúng về đất dính quy hoạch và quy hoạch treo tại Bình Dương

1.1. Thế nào là đất thuộc diện quy hoạch treo?

Đất dính quy hoạch là diện tích đất nằm trong bản đồ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho các mục đích công cộng, an ninh quốc phòng hoặc dự án phát triển kinh tế xã hội. Khái niệm "quy hoạch treo" xuất hiện khi quy hoạch đã được công bố quá 3 năm (tính đến năm 2026) nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, hoặc đã có kế hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất và đền bù giải tỏa. Nói cách khác, đất vẫn thuộc quyền sử dụng của dân, nhưng quyền định đoạt (xây dựng, chuyển nhượng) bị hạn chế.

1.2. Thực trạng các dự án quy hoạch tại Dĩ An và Thuận An năm 2026

Bước sang năm 2026, Bình Dương tiếp tục đẩy mạnh nâng cấp hạ tầng đô thị. Tại Dĩ An và Thuận An, hàng loạt dự án mở rộng đường giao thông, quy hoạch công viên cây xanh hay các khu tái định cư vẫn đang nằm trên giấy hoặc thi công dang dở. Thực tế cho thấy, có những khu vực tại phường Tân Đông Hiệp hay An Phú đã nằm trong quy hoạch từ 5-10 năm nhưng chưa triển khai. Người dân sống trong vùng này chịu cảnh nhà cửa xuống cấp, dột nát nhưng không dám xây mới vì sợ bị phạt hoặc sợ mất trắng khi nhà nước thu hồi. Việc hiểu rõ quy chế về giấy phép tạm là "cứu cánh" duy nhất để cải thiện chất lượng sống trong thời gian chờ quy hoạch thực hiện.

2. Đất dính quy hoạch treo có được xin phép xây dựng tạm không?

2.1. Căn cứ pháp lý theo Điều 94 Luật Xây dựng sửa đổi 2020

Câu trả lời là CÓ. Căn cứ theo Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và các văn bản hướng dẫn thi hành tại tỉnh Bình Dương, người dân có đất thuộc diện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước thì được xem xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Đây là chính sách nhân văn nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tránh lãng phí tài nguyên đất đai trong thời gian chờ dự án triển khai.

2.2. Điều kiện bắt buộc để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Tuy nhiên, không phải lô đất quy hoạch nào cũng được cấp phép. Để được Xây dựng Phú Thành hỗ trợ xin giấy phép tạm, lô đất của bạn phải thỏa mãn các điều kiện sau:

Thứ nhất, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng/Sổ đỏ) hợp pháp.

Thứ hai, vị trí đất phải phù hợp với quy hoạch phân khu nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để thực hiện dự án.

Thứ ba, chủ đầu tư phải có văn bản cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép hết hạn và cơ quan nhà nước có quyết định thu hồi đất. Đây là điều kiện tiên quyết và quan trọng nhất.

2.3. Những trường hợp bị từ chối cấp phép tuyệt đối

Chủ nhà cần lưu ý các trường hợp "vùng cấm" sẽ không được cấp bất kỳ loại giấy phép nào. Đó là khi đất đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất từ cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, nếu đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình hạ tầng kỹ thuật (như hành lang lưới điện cao thế, hành lang bảo vệ đường ống nước thô Dĩ An, đê điều...) hoặc khu vực có nguy cơ sạt lở đất, lũ quét thì cũng sẽ bị từ chối cấp phép để đảm bảo an toàn tính mạng.

3. Quy định về quy mô công trình cấp phép tạm năm 2026

3.1. Số tầng và chiều cao tối đa cho phép tại Bình Dương

Khác với giấy phép xây dựng chính thức, giấy phép tạm bị giới hạn rất kỹ về quy mô để giảm thiểu thiệt hại khi phải tháo dỡ. Tại các địa bàn như Dĩ An, Thuận An, thông thường cơ quan cấp phép chỉ cho phép xây dựng công trình với quy mô tối đa là 1 tầng trệt hoặc 1 trệt 1 lửng (chiều cao thường không quá 12m, tùy tuyến đường). Việc xây dựng kiên cố nhiều tầng (2, 3 tầng trở lên) thường không được phê duyệt vì chi phí đền bù (nếu có tranh chấp) và chi phí tháo dỡ sau này sẽ rất lớn, gây lãng phí xã hội.

3.2. Yêu cầu về kết cấu và vật liệu (bán kiên cố)

Về mặt kỹ thuật, Xây dựng Phú Thành luôn tư vấn khách hàng lựa chọn giải pháp kết cấu "bán kiên cố" cho các công trình này. Thay vì đổ bê tông cốt thép toàn khối nặng nề, chúng tôi khuyến khích sử dụng hệ khung sắt tiền chế, sàn cemboard, mái tôn, vách tường gạch hoặc vách nhẹ. Các vật liệu này vừa đảm bảo độ bền sử dụng từ 5-10 năm, vừa dễ dàng tháo dỡ, di dời và tái sử dụng khi nhà nước thực hiện quy hoạch. Điều này giúp chủ nhà tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu và giảm thiểu rủi ro tài chính.

3.3. Thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép

Trên tờ giấy phép xây dựng có thời hạn sẽ ghi rõ thời gian tồn tại của công trình, thường là theo kế hoạch thực hiện quy hoạch của dự án (ví dụ: đến năm 2030). Tuy nhiên, nếu sau thời hạn này mà quy hoạch vẫn chưa được thực hiện (tiếp tục treo), giấy phép có thể được xem xét gia hạn. Ngược lại, nếu nhà nước cần thu hồi đất sớm hơn thời hạn ghi trong giấy phép, chủ nhà vẫn phải chấp hành việc tháo dỡ theo cam kết đã ký.

4. Xây nhà giấy phép tạm có được đền bù khi nhà nước thu hồi đất?

4.1. Quy định về cam kết tự tháo dỡ không bồi thường

Đây là vấn đề nhạy cảm và dễ gây hiểu lầm nhất. Theo quy định pháp luật, khi xin giấy phép xây dựng có thời hạn, chủ đầu tư phải ký cam kết tự phá dỡ công trình và không yêu cầu bồi thường đối với phần công trình xây dựng theo giấy phép có thời hạn khi nhà nước thực hiện quy hoạch. Nghĩa là, khi có quyết định thu hồi đất, bạn sẽ được đền bù giá trị đất (theo khung giá nhà nước hoặc giá thị trường tùy thời điểm), nhưng ngôi nhà bạn vừa xây xong sẽ không được đền bù một đồng nào. Bạn phải tự bỏ tiền túi ra để thuê nhân công đập bỏ nó.

4.2. Trường hợp ngoại lệ được hỗ trợ chi phí theo Luật Đất đai mới

Tuy nhiên, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn mới nhất năm 2026 cũng có những điểm mở. Trong trường hợp giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết hạn, nhưng nhà nước vẫn chưa thực hiện quy hoạch, và sau đó mới có quyết định thu hồi, thì tùy vào từng địa phương, người dân có thể được xem xét hỗ trợ một phần chi phí tháo dỡ hoặc di dời tài sản. Tuy nhiên, đây là khoản "hỗ trợ" chứ không phải "bồi thường", và mức hỗ trợ thường không cao. Do đó, chủ nhà cần xác định tâm lý "ở được ngày nào hay ngày đó" và tính toán bài toán kinh tế kỹ lưỡng.

4.3. Phân biệt quyền lợi giữa đất ở và đất nông nghiệp dính quy hoạch

Cần phân biệt rõ loại đất. Nếu đất của bạn là đất ở (ODT/ONT) dính quy hoạch, bạn vẫn được bồi thường về đất thỏa đáng. Nhưng nếu đất là đất nông nghiệp (trồng cây lâu năm/hàng năm) nằm trong quy hoạch đất ở hoặc đất công trình công cộng, việc xin phép xây dựng nhà ở (dù là tạm) sẽ khó khăn hơn rất nhiều vì sai mục đích sử dụng đất. Thường bạn phải chuyển đổi mục đích sử dụng trước, nhưng đất dính quy hoạch lại thường bị "khóa" không cho chuyển đổi. Đây là vòng luẩn quẩn mà nhiều người gặp phải.

5. Hồ sơ và thủ tục xin giấy phép xây dựng có thời hạn

5.1. Thành phần hồ sơ nộp tại bộ phận Một cửa

Để nộp hồ sơ xin phép xây dựng tạm tại UBND huyện/thành phố, bạn cần chuẩn bị:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu quy định).
• Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Bản vẽ thiết kế xây dựng (gồm mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, sơ đồ đấu nối điện nước, kết cấu móng...).
• Bản cam kết tự phá dỡ công trình khi nhà nước thực hiện quy hoạch (có xác nhận của UBND phường/xã).
• Bản sao Căn cước công dân của chủ sở hữu.

5.2. Quy trình thẩm định và trả kết quả

Sau khi nộp hồ sơ tại bộ phận Một cửa, cơ quan chức năng sẽ có khoảng 15-20 ngày làm việc để thẩm định. Cán bộ phòng Quản lý đô thị sẽ xuống kiểm tra thực địa xem đất có tranh chấp không, có đúng hiện trạng không. Nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ đóng lệ phí và nhận giấy phép. Nếu hồ sơ cần sửa đổi, họ sẽ có văn bản hướng dẫn. Tại Xây dựng Phú Thành, chúng tôi hỗ trợ khách hàng trọn gói quy trình này, từ khâu vẽ bản vẽ đến khi nhận kết quả, giúp bạn không phải đi lại nhiều lần.

6. Giải pháp xây nhà trên đất quy hoạch của Xây dựng Phú Thành

6.1. Thiết kế nhà khung thép tiền chế - Giải pháp tối ưu thu hồi vốn

Hiểu rõ rủi ro "không được đền bù tài sản", Xây dựng Phú Thành luôn tư vấn khách hàng sử dụng giải pháp Nhà khung thép tiền chế. Ưu điểm của loại hình này là thi công cực nhanh (chỉ 15-30 ngày), chi phí thấp hơn nhà bê tông truyền thống khoảng 20-30%. Quan trọng nhất, khi nhà nước thu hồi đất, bạn có thể tháo dỡ toàn bộ khung thép, mái tôn, cửa nẻo để bán thanh lý hoặc di chuyển sang lắp dựng ở mảnh đất khác. Khả năng thu hồi vốn vật tư lên đến 60-70%, giảm thiểu tối đa thiệt hại.

6.2. Dịch vụ xin phép và cam kết pháp lý của Phú Thành

Với tư cách là Công ty TNHH Cơ Khí Xây Dựng Thương Mại Phú Thành, chúng tôi có đầy đủ năng lực pháp nhân để thiết lập bản vẽ và đại diện khách hàng giải trình với cơ quan chức năng. Chúng tôi cam kết tư vấn trung thực về tình trạng quy hoạch của lô đất (check quy hoạch mới nhất 2026), không vẽ vời hứa hẹn những điều trái luật. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm cả việc thi công trọn gói công trình "giấy phép tạm" với chất lượng thẩm mỹ cao, đảm bảo dù là nhà tạm nhưng vẫn là tổ ấm đáng sống.

7. Bảng so sánh quyền lợi giữa giấy phép chính thức và có thời hạn

Để quý khách hàng có cái nhìn tổng quan và dễ dàng ra quyết định, tôi đã lập bảng so sánh chi tiết dưới đây về sự khác biệt giữa hai loại giấy phép này.

Bảng 1: So sánh giấy phép xây dựng chính thức và có thời hạn (Cập nhật 2026)

 

CÔNG TY TNHH CƠ KHÍ XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI PHÚ THÀNH

Đừng để quy hoạch treo làm đình trệ cuộc sống của bạn. Hãy để Phú Thành giúp bạn dựng xây tổ ấm an toàn và hợp pháp ngay trên mảnh đất ấy.

Hotline/Zalo: 0933.99.68.77
       Địa chỉ văn phòng: Số 467/1A đường Ống Nước Thô, Kp. Tân An, P. Tân Đông Hiệp, Dĩ An, Bình Dương.
       Website: phuthanhxaydung.com