Khi nào cần xin giấy phép xây dựng sửa chữa, di dời hoặc xây mới

1. Tổng quan về phân loại giấy phép xây dựng theo luật hiện hành

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Theo quy định của Luật Xây dựng hiện hành, việc phân loại giấy phép không chỉ dựa trên tên gọi mà còn phụ thuộc vào bản chất kỹ thuật của việc can thiệp vào công trình. Ba loại giấy phép chính bao gồm: Giấy phép xây dựng mới, Giấy phép sửa chữa - cải tạo và Giấy phép di dời công trình. Mỗi loại giấy phép này đều có những yêu cầu riêng biệt về hồ sơ thiết kế, quy trình thẩm định và thời gian cấp phép.

Tại khu vực tỉnh Bình Dương, đặc biệt là các thành phố đông dân cư như Dĩ An hay Thuận An, công tác quản lý trật tự xây dựng trong năm 2026 đang được siết chặt hơn bao giờ hết. Cơ quan chức năng yêu cầu chủ đầu tư phải xác định đúng loại hình xây dựng ngay từ đầu. Ví dụ, nếu bạn muốn đập bỏ toàn bộ ngôi nhà cũ để xây lại, đó là xây dựng mới. Tuy nhiên, nếu bạn giữ lại hệ khung kết cấu cũ và chỉ nâng thêm tầng hoặc mở rộng ban công, thủ tục lại thuộc về sửa chữa cải tạo có ảnh hưởng đến kết cấu. Việc hiểu sai bản chất này thường dẫn đến tình trạng hồ sơ bị trả về nhiều lần, gây lãng phí thời gian và tiền bạc cho chủ nhà. Do đó, bước đầu tiên là phải nắm rõ định nghĩa và phạm vi áp dụng của từng loại giấy phép.

2. Trường hợp bắt buộc xin giấy phép xây dựng mới

2.1. Các đối tượng công trình phải xin phép xây dựng mới

Giấy phép xây dựng mới được áp dụng cho các công trình được xây dựng lần đầu trên một khu đất hoặc công trình được xây dựng lại sau khi phá dỡ toàn bộ công trình cũ. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, hầu hết mọi trường hợp khởi công xây dựng từ móng đều bắt buộc phải xin loại giấy phép này. Yêu cầu tiên quyết là khu đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) hợp pháp, mục đích sử dụng đất là đất ở (thổ cư) và phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết của địa phương.

Khi xin giấy phép xây dựng mới, chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao tầng và khoảng lùi bắt buộc. Tại Bình Dương, với đặc thù nền đất ở một số khu vực như Tân Đông Hiệp hay Đông Hòa có sự khác biệt về địa chất, hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng mới cần thể hiện rõ giải pháp móng (móng cọc, móng băng...) để đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận. Bản vẽ xin phép phải do đơn vị có năng lực pháp nhân thực hiện và thể hiện đầy đủ các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt và sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thoát nước thải).

 

2.2. Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng mới năm 2026

Mặc dù quy định rất chặt chẽ, nhưng Luật Xây dựng cũng quy định một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng mới nhằm giảm tải thủ tục hành chính. Cụ thể, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ không cần xin giấy phép. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải thông báo thời điểm khởi công và gửi hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi.

Ngoài ra, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn cũng thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng, trừ trường hợp nhà ở được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc khu vực đã có quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt. Cần lưu ý rằng, khái niệm "nông thôn" và "đô thị" được xác định dựa trên địa giới hành chính. Ví dụ, tại Dĩ An và Thuận An hiện nay đa phần đều đã lên phường (đô thị), nên hầu hết các công trình nhà ở riêng lẻ tại đây đều không thuộc diện miễn trừ này. Người dân cần hết sức cẩn trọng, tránh nhầm lẫn dẫn đến việc xây dựng không phép và bị xử phạt hành chính, thậm chí buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

3. Quy định chi tiết về giấy phép sửa chữa và cải tạo công trình

3.1. Sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực và diện tích

Đây là trường hợp phức tạp nhất và thường bị nhầm lẫn với xây mới. Khi việc sửa chữa, cải tạo công trình có tác động đến kết cấu chịu lực (như đục phá dầm, sàn, trần, mái, đục tường chịu lực, thay đổi vị trí cầu thang, nâng thêm tầng, cơi nới diện tích...), chủ đầu tư bắt buộc phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo. Lý do là những thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chịu tải của ngôi nhà và sự an toàn của các công trình lân cận.

Hồ sơ xin phép trong trường hợp này yêu cầu phải có bản vẽ hiện trạng của công trình trước khi sửa chữa và bản vẽ thiết kế cải tạo mới. Đặc biệt, tại các khu vực đất yếu hoặc nhà phố xây chen chúc tại Bình Dương, cơ quan cấp phép có thể yêu cầu thêm báo cáo kiểm định móng và kết cấu công trình cũ để chứng minh ngôi nhà đủ khả năng chịu lực cho phần xây thêm. Việc này đòi hỏi đơn vị tư vấn thiết kế phải có kinh nghiệm thực tế để đưa ra giải pháp gia cố (như cấy thép, bổ trụ, gia cường đà kiềng) vừa đảm bảo kỹ thuật, vừa tối ưu chi phí cho gia chủ.

 

3.2. Sửa chữa không làm thay đổi kết cấu, công năng và an toàn

Ngược lại với trường hợp trên, nếu việc sửa chữa, cải tạo bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng và không làm ảnh hưởng đến an toàn công trình, an toàn phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường thì sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Các hạng mục thường gặp bao gồm: sơn nước lại tường, thay gạch nền, ốp lát gạch tường, thay cửa (không thay đổi kích thước lỗ ban), lắp đặt nội thất, sửa chữa hệ thống điện nước âm tường (không đục phá kết cấu).

Tuy nhiên, "miễn giấy phép" không có nghĩa là "tự do làm gì cũng được". Trước khi tiến hành sửa chữa, chủ nhà nên làm đơn thông báo sửa chữa gửi ra UBND Phường/Xã sở tại. Trong đơn cần ghi rõ các hạng mục sẽ thực hiện và cam kết không lấn chiếm vỉa hè, lòng đường để tập kết vật tư. Điều này giúp cán bộ địa chính - xây dựng nắm bắt thông tin, tránh trường hợp bị kiểm tra đột xuất và bị quy chụp là xây dựng trái phép do hiểu lầm về quy mô sửa chữa. Tại Xây dựng Phú Thành, chúng tôi luôn hỗ trợ khách hàng soạn thảo văn bản thông báo này để đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ nhất.

4. Điều kiện và thủ tục cấp giấy phép di dời công trình

Di dời công trình là việc chuyển toàn bộ công trình từ vị trí này sang vị trí khác, có thể trong cùng một lô đất hoặc sang một lô đất khác. Đây là loại hình ít gặp hơn so với xây mới hay sửa chữa, thường áp dụng cho các công trình nhà gỗ, nhà kết cấu thép tiền chế hoặc các công trình di tích cần bảo tồn. Để được cấp giấy phép di dời, chủ đầu tư cần phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp tại nơi công trình sẽ được di dời đến và quan trọng nhất là phải chứng minh được sự an toàn của công trình trong quá trình di dời.

Hồ sơ xin cấp giấy phép di dời khá phức tạp, bao gồm: Đơn đề nghị cấp giấy phép di dời; Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất nơi công trình đi và nơi công trình đến; Bản sao quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng (nếu có); Bản vẽ hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế hiện trạng công trình; Bản vẽ tổng mặt bằng vị trí công trình tại nơi di dời đến. Đặc biệt, phải có phương án di dời do đơn vị có năng lực thực hiện, trong đó mô tả rõ giải pháp kỹ thuật, phương tiện hỗ trợ và biện pháp đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh môi trường.

5. So sánh sự khác biệt về hồ sơ pháp lý giữa 3 loại giấy phép

Mỗi loại giấy phép xây dựng đều có những đặc thù riêng về thành phần hồ sơ, phản ánh tính chất kỹ thuật của công việc. Nếu như giấy phép xây dựng mới tập trung vào sự phù hợp với quy hoạch và các chỉ tiêu kiến trúc, thì giấy phép sửa chữa lại chú trọng vào hiện trạng cũ và giải pháp kết nối giữa cái cũ và cái mới. Trong khi đó, giấy phép di dời lại đặt nặng vấn đề biện pháp thi công và an toàn trong quá trình dịch chuyển. Việc chuẩn bị thiếu hoặc sai thành phần hồ sơ là nguyên nhân chính khiến thời gian cấp phép bị kéo dài.

Để giúp Quý khách hàng hình dung rõ hơn sự khác biệt và chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết, Xây dựng Phú Thành đã tổng hợp bảng so sánh chi tiết dưới đây. Bảng này liệt kê các tiêu chí quan trọng nhất từ định nghĩa, điều kiện áp dụng cho đến danh mục hồ sơ cụ thể cho từng loại hình.

 

Bảng 1: So sánh chi tiết 3 loại giấy phép xây dựng (Xây mới, Sửa chữa, Di dời)

 

6. Quy trình nộp hồ sơ xin phép tại khu vực Bình Dương

Quy trình xin giấy phép xây dựng tại Bình Dương hiện nay đã được cải cách hành chính đáng kể, nhưng vẫn đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các bước. Đầu tiên, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ 02 bộ hồ sơ theo quy định và nộp tại Bộ phận Một cửa (Trung tâm Hành chính công) của UBND cấp Huyện/Thị xã/Thành phố nơi có công trình (ví dụ: UBND TP. Dĩ An hoặc UBND TP. Thuận An). Sau khi tiếp nhận, cơ quan chức năng sẽ có giấy hẹn trả kết quả.

Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan cấp phép sẽ tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa. Đây là bước cực kỳ quan trọng, cán bộ thụ lý sẽ xuống hiện trường để xác minh xem đất có tranh chấp không, hiện trạng có đúng như bản vẽ không. Nếu hồ sơ hợp lệ, giấy phép sẽ được cấp trong vòng 15-20 ngày (tùy địa phương). Nếu hồ sơ thiếu sót, cơ quan cấp phép sẽ có văn bản hướng dẫn bổ sung một lần. Đối với khách hàng sử dụng dịch vụ của Xây dựng Phú Thành, chúng tôi sẽ thay mặt gia chủ thực hiện toàn bộ quy trình này, từ khâu đo vẽ hiện trạng, lập hồ sơ thiết kế đến việc giải trình với cơ quan chức năng, đảm bảo giấy phép được cấp đúng hạn.

7. Rủi ro pháp lý và mức phạt khi xác định sai loại giấy phép

Việc cố tình hoặc vô ý xác định sai loại giấy phép xây dựng có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Phổ biến nhất là trường hợp xin phép sửa chữa cải tạo (để trốn tránh các quy định khắt khe về lùi ranh, mật độ của xây mới) nhưng thực tế thi công lại đập bỏ gần hết để xây lại. Hành vi này được coi là "xây dựng sai nội dung giấy phép được cấp" hoặc thậm chí là "xây dựng không phép" nếu phần giữ lại không đáng kể.

Theo Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, mức phạt tiền có thể dao động từ vài chục triệu đến cả trăm triệu đồng đối với công trình nhà ở riêng lẻ. Ngoài việc bị phạt tiền, công trình còn bị đình chỉ thi công, cắt điện nước và buộc phải tháo dỡ phần vi phạm mới được tiếp tục xây dựng. Điều này không chỉ gây thiệt hại lớn về tài chính mà còn làm chậm tiến độ nhận nhà, ảnh hưởng đến kế hoạch sinh hoạt của gia đình. Do đó, sự tư vấn trung thực và chính xác ngay từ đầu của các đơn vị chuyên môn như Phú Thành là "lá chắn" bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho chủ đầu tư.

8. Liên hệ Xây dựng Phú Thành tư vấn pháp lý và thi công

Giữa ma trận các quy định pháp luật và thủ tục hành chính, việc tìm kiếm một đơn vị vừa am hiểu kỹ thuật xây dựng, vừa nắm vững pháp lý tại địa phương là điều vô cùng cần thiết. Xây dựng Phú Thành không chỉ là nhà thầu thi công uy tín mà còn là chuyên gia tư vấn pháp lý tin cậy cho hàng ngàn công trình tại Bình Dương. Chúng tôi cam kết hỗ trợ khách hàng phân biệt chính xác loại giấy phép cần xin, tối ưu hóa hồ sơ thiết kế để vừa đạt thẩm mỹ, vừa đúng luật, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí tối đa.

Nếu bạn đang có nhu cầu xây mới, sửa chữa hay di dời công trình và còn băn khoăn về thủ tục pháp lý, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

CÔNG TY TNHH CƠ KHÍ XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI PHÚ THÀNH

       Hotline/Zalo: 0933.99.68.77

       Địa chỉ văn phòng: Số 467/1A đường Ống Nước Thô, Kp. Tân An, P. Tân Đông Hiệp, Dĩ An, Bình Dương.

       Website: phuthanhxaydung.com