Luật xây dựng 2026: trường hợp nào xây cổng và tường rào được miễn giấy phép?

1. Quy định chung của luật xây dựng 2026 về hạng mục cổng và tường rào

1.1. Định nghĩa pháp lý về công trình cổng và hàng rào trong khuôn viên nhà ở

Trong hệ thống văn bản pháp luật về xây dựng hiện hành năm 2026, cổng và tường rào được xếp vào nhóm công trình phụ trợ hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật đi kèm với nhà ở riêng lẻ. Mặc dù không phải là khối nhà chính dùng để ở, nhưng các hạng mục này lại có vai trò quan trọng trong việc xác định ranh giới quyền sử dụng đất hợp pháp giữa các hộ liền kề và với không gian công cộng. Về mặt kết cấu, cổng và hàng rào thường được liên kết chặt chẽ với đất thông qua hệ thống móng (móng đá hộc, móng gạch hoặc đà kiềng bê tông cốt thép), do đó chúng chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Luật Xây dựng. Nhiều chủ nhà thường lầm tưởng rằng vì đây là hạng mục nhỏ, nằm trên đất của mình nên có thể tùy ý xây dựng, tuy nhiên quan điểm này hoàn toàn sai lầm và dễ dẫn đến các tranh chấp pháp lý không đáng có về sau.

 

1.2. Nguyên tắc quản lý trật tự xây dựng tại đô thị và nông thôn

Việc quản lý xây dựng đối với cổng và hàng rào dựa trên nguyên tắc đảm bảo an toàn giao thông, mỹ quan đô thị và quyền lợi của cộng đồng dân cư. Tại các khu vực đô thị có mật độ dân số cao như Thành phố Dĩ An hay Thuận An của tỉnh Bình Dương, việc kiểm soát này càng trở nên nghiêm ngặt hơn để tránh tình trạng lấn chiếm vỉa hè, lòng đường hoặc xây dựng gây cản trở tầm nhìn tại các góc giao lộ. Cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy chế quản lý kiến trúc của từng địa phương để cấp phép hoặc kiểm tra. Đối với khu vực nông thôn, mặc dù các quy định có phần thông thoáng hơn để phù hợp với điều kiện thực tế, nhưng vẫn phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản về chỉ giới xây dựng và không được xâm phạm đến các công trình hạ tầng kỹ thuật chung như đường điện, cống thoát nước.

 

2. Ba trường hợp xây cổng và tường rào được miễn giấy phép xây dựng

2.1. Công trình xây dựng ở nông thôn chưa có quy hoạch phát triển đô thị

Theo quy định của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và các văn bản hướng dẫn thi hành năm 2026, trường hợp phổ biến nhất được miễn giấy phép xây dựng là công trình nhà ở riêng lẻ ở nông thôn. Cụ thể, nếu vị trí đất của bạn thuộc khu vực nông thôn và khu vực này chưa có quy hoạch phát triển đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì việc xây dựng cổng và tường rào sẽ không cần phải xin giấy phép. Tuy nhiên, chủ đầu tư cần lưu ý rằng "nông thôn" ở đây được xác định theo địa giới hành chính (xã), nhưng nếu xã đó nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì vẫn không được miễn trừ. Do đó, trước khi tiến hành xây dựng, người dân nên tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính xã để đảm bảo vị trí đất của mình thực sự thuộc diện được miễn phép.

 

2.2. Sửa chữa và cải tạo bên trong không làm thay đổi kết cấu chịu lực

Trường hợp thứ hai được miễn giấy phép xây dựng liên quan đến hoạt động sửa chữa, cải tạo các hạng mục cổng và tường rào đã có sẵn. Nếu việc sửa chữa này chỉ dừng lại ở mức độ thay đổi hình thức kiến trúc bên ngoài như sơn lại, ốp gạch trang trí, thay cánh cổng mới mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không thay đổi công năng sử dụng và không ảnh hưởng đến an toàn của công trình xung quanh thì chủ nhà không cần xin phép. Ví dụ, nếu bạn muốn đập bỏ lớp vữa cũ để tô trát lại hoặc thay thế hàng rào sắt bị rỉ sét bằng hàng rào mới trên nền móng cũ, bạn hoàn toàn có thể thực hiện ngay. Tuy nhiên, nếu việc cải tạo bao gồm cả việc đập bỏ móng cũ để dời vị trí cổng, nâng chiều cao tường rào vượt quá quy định cũ hoặc mở rộng diện tích lấn ra ngoài ranh đất, thì đây được xem là thay đổi kết cấu và bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin phép hoặc thông báo với chính quyền địa phương.

 

2.3. Công trình thuộc dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt

Đây là trường hợp thường gặp tại các khu đô thị mới, khu dân cư cao cấp hoặc các dự án nhà ở liền kề tại Bình Dương. Đối với các công trình nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 mà đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì chủ nhà sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Trong trường hợp này, thiết kế mẫu của cổng và tường rào (bao gồm chiều cao, màu sắc, khoảng lùi) thường đã được chủ đầu tư dự án duyệt đồng bộ từ trước. Chủ nhà chỉ cần thi công đúng theo thiết kế mẫu đã được phê duyệt là hợp pháp. Việc tự ý thay đổi thiết kế cổng rào khác với mẫu chung của dự án không chỉ vi phạm quy chế của khu dân cư mà còn có thể bị cơ quan thanh tra xây dựng xử phạt vì xây dựng sai quy hoạch 1/500.

 

3. Các trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép khi làm cổng rào

3.1. Xây dựng mới tại khu vực đô thị như Dĩ An và Thuận An

Tại các khu vực đã được công nhận là đô thị, ví dụ như các phường thuộc thành phố Dĩ An, Thuận An hay Thủ Dầu Một, việc xây dựng mới nhà ở riêng lẻ bao gồm cả hạng mục cổng và tường rào bắt buộc phải có giấy phép xây dựng. Quy định này nhằm đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng và mỹ quan đô thị. Khi nộp hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở, bản vẽ thiết kế phải thể hiện rõ vị trí, kích thước, chiều cao và kết cấu của cổng, tường rào. Nếu chủ nhà xây dựng cổng rào tách biệt (xây sau khi nhà đã hoàn thiện và chưa có trong giấy phép ban đầu), thì cần phải làm thủ tục xin giấy phép xây dựng bổ sung hoặc giấy phép sửa chữa, cải tạo có ảnh hưởng đến kết cấu. Việc tự ý xây dựng tại khu vực đô thị mà không có giấy phép là hành vi vi phạm trật tự xây dựng phổ biến nhất và thường bị xử lý rất nghiêm khắc.

 

3.2. Công trình nằm trong hành lang bảo vệ hoặc khu vực di tích lịch sử

Một trường hợp đặc biệt khác bắt buộc phải có giấy phép xây dựng, thậm chí cần có sự chấp thuận của cơ quan quản lý chuyên ngành, là khi công trình nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa. Đối với các khu vực này, việc xây dựng cổng và tường rào không chỉ đơn thuần là vấn đề kỹ thuật mà còn liên quan đến việc bảo tồn cảnh quan và giá trị văn hóa. Chiều cao, vật liệu và hình thức kiến trúc của cổng rào phải hài hòa với không gian chung và không được che khuất hoặc xâm hại đến di tích. Ngoài ra, nếu công trình nằm gần các hành lang bảo vệ an toàn như hành lang lưới điện cao thế, hành lang bảo vệ đê điều hay hành lang an toàn đường bộ, chủ đầu tư cũng phải xin phép và tuân thủ nghiêm ngặt các khoảng cách an toàn để tránh các tai nạn đáng tiếc hoặc bị buộc tháo dỡ vô điều kiện khi nhà nước cần thu hồi đất.

 

4. Quy chuẩn kỹ thuật và mỹ quan khi xây dựng cổng rào tại Bình Dương

4.1. Quy định về chiều cao tối đa và độ thông thoáng của tường rào

Tại Bình Dương, việc xây dựng tường rào mặt tiền (giáp ranh với đường giao thông) phải tuân thủ các quy chuẩn về chiều cao và độ thông thoáng để đảm bảo mỹ quan. Thông thường, chiều cao tối đa của tường rào được khuyến khích không vượt quá 2,6m so với cao độ vỉa hè. Trong đó, phần bệ tường xây đặc phía dưới chỉ được cao tối đa từ 0,8m đến 1,0m; phần phía trên bắt buộc phải thiết kế thoáng (sử dụng song sắt, hoa văn, lưới thép...) với tỷ lệ rỗng tối thiểu là 60% để đảm bảo tầm nhìn và sự thông thoáng cho không gian đường phố. Đối với các tường rào ngăn cách giữa hai nhà hàng xóm (không giáp đường), chiều cao có thể xây dựng tối đa 2,0m đến 2,5m tùy theo thỏa thuận giữa hai bên, nhưng không được xây bít kín gây ảnh hưởng đến việc thoát hiểm hoặc thông gió của nhà liền kề.

 

4.2. Giới hạn chỉ giới đường đỏ và quy tắc không lấn chiếm không gian công cộng

Một lỗi vi phạm kỹ thuật rất nghiêm trọng mà Xây dựng Phú Thành thường xuyên phải hỗ trợ khách hàng xử lý là việc xây dựng cổng rào lấn chiếm chỉ giới đường đỏ (lộ giới). Theo quy định, toàn bộ móng, trụ, tường và cánh cổng (khi mở ra) tuyệt đối không được vượt quá chỉ giới đường đỏ. Đặc biệt, cánh cổng mở ra phía ngoài vỉa hè hoặc lòng đường là hành vi bị nghiêm cấm hoàn toàn vì gây nguy hiểm cho người tham gia giao thông. Cổng nhà bắt buộc phải thiết kế mở vào trong hoặc sử dụng loại cửa lùa, cửa cuốn nằm gọn trong phạm vi đất của chủ quyền. Việc xác định sai chỉ giới đường đỏ không chỉ dẫn đến việc bị phạt tiền mà còn buộc chủ nhà phải đập bỏ toàn bộ phần công trình vi phạm, gây thiệt hại lớn về kinh tế và thời gian.

 

Bảng 1: Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng cổng và tường rào tại Bình Dương

 

5. Rủi ro pháp lý và mức phạt khi xây dựng không phép hoặc sai phép

5.1. Mức xử phạt hành chính theo quy định mới nhất năm 2026

Chính phủ đã có những quy định rất cụ thể về mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép. Tại thời điểm năm 2026, mức phạt tiền đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ không phép tại khu vực đô thị vẫn duy trì ở mức cao để răn đe, dao động từ hàng chục triệu đồng tùy theo mức độ và quy mô vi phạm. Ngoài việc bị phạt tiền, chủ đầu tư còn bị lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu dừng thi công ngay lập tức. Đối với các trường hợp tái phạm hoặc cố tình vi phạm sau khi đã bị lập biên bản, mức phạt sẽ tăng nặng và có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng cho các công trình lân cận hoặc tính mạng con người.

 

5.2. Biện pháp khắc phục hậu quả và nguy cơ bị cưỡng chế tháo dỡ

Hình phạt nặng nề nhất đối với vi phạm trật tự xây dựng không phải là tiền phạt, mà là biện pháp khắc phục hậu quả. Trong thời hạn quy định (thường là 30 - 60 ngày), chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng. Nếu quá thời hạn này mà chủ nhà không xuất trình được giấy phép hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ ra quyết định cưỡng chế phá dỡ phần công trình vi phạm. Chi phí cho việc tổ chức cưỡng chế sẽ do chủ đầu tư chi trả. Thực tế tại Dĩ An, đã có nhiều trường hợp cổng rào xây kiên cố, ốp đá sang trọng trị giá hàng trăm triệu đồng bị buộc phải tháo dỡ do lấn chiếm lộ giới hoặc không có giấy phép, để lại bài học đắt giá cho người dân về việc tuân thủ pháp luật.

 

Bảng 2: Mức xử phạt hành chính đối với vi phạm xây dựng (Ước tính 2026)

 

6. Quy trình hỗ trợ pháp lý và thi công trọn gói của Xây dựng Phú Thành

Để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có và sở hữu một công trình cổng rào bền đẹp, đúng chuẩn, quý khách hàng nên tìm đến sự tư vấn của các đơn vị chuyên nghiệp. CÔNG TY TNHH CƠ KHÍ XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI PHÚ THÀNH với kinh nghiệm nhiều năm hoạt động tại Bình Dương, cam kết mang đến giải pháp toàn diện cho ngôi nhà của bạn.

Chúng tôi cung cấp dịch vụ trọn gói từ khâu khảo sát hiện trạng, tư vấn pháp lý (xin phép xây dựng, hoàn công), thiết kế kiến trúc cho đến thi công hoàn thiện. Với đội ngũ kỹ sư am hiểu tường tận địa chất và quy hoạch tại Dĩ An, Thuận An, Phú Thành đảm bảo công trình của bạn không chỉ vững chắc mà còn an toàn tuyệt đối về mặt pháp lý.

Nếu như bạn gặp vấn đề gì hoặc cần hỗ trợ thì thì cứ liên hệ lại với Phú Thành theo thông tin sau:

CÔNG TY TNHH CƠ KHÍ XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI PHÚ THÀNH

       Hotline/Zalo: 0933.99.68.77

       Địa chỉ văn phòng: Số 467/1A đường Ống Nước Thô, Kp. Tân An, P. Tân Đông Hiệp, Dĩ An, Bình Dương.

       Website: phuthanhxaydung.com