Quy định mới nhất 2026 về diện tích tách thửa đất tại TP.HCM (Quyết định 67/2026/QĐ-UBND)

 

1. Tổng quan về Quyết định 67/2026/QĐ-UBND của UBND TP.HCM

Ngày 28 tháng 8 năm 2026, Ủy ban nhân dân TP.HCM đã chính thức ban hành Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND nhằm thay thế các quy định cũ trước đây. Văn bản này thiết lập một khung pháp lý mới, chặt chẽ hơn về các điều kiện hạ tầng và diện tích tối thiểu khi thực hiện tách hoặc hợp thửa đất.

 

1.1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Quyết định này quy định chi tiết về các điều kiện bắt buộc để tách thửa đất, hợp thửa đất cũng như diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên toàn bộ địa bàn TP.HCM. Đối tượng áp dụng bao gồm tất cả các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu, quyền lợi hoặc nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Bên cạnh đó, văn bản cũng hướng tới các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm tiếp nhận, xử lý và phê duyệt hồ sơ tách thửa theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Việc xác định rõ phạm vi và đối tượng giúp đảm bảo tính minh bạch, đồng bộ trong công tác quản lý quy hoạch đô thị tại thành phố.

Sự ra đời của văn bản này đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc siết chặt kỷ cương đất đai, ngăn chặn tình trạng xẻ thịt quỹ đất nông nghiệp. Các quy chuẩn mới được thiết kế dựa trên thực tiễn phát triển hạ tầng và định hướng mở rộng không gian đô thị của thành phố trong giai đoạn tới. Người dân và các chủ đầu tư cần nắm vững những quy định này để chủ động trong việc lập kế hoạch sử dụng đất hợp pháp.

 

1.2. Các trường hợp không áp dụng quy định tách thửa

Mặc dù mang tính bao quát cao, Quyết định 67 vẫn loại trừ một số trường hợp đặc thù không thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản này. Cụ thể, việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc các hoạt động hiến tặng đất cho Nhà nước để xây dựng nhà tình thương, nhà đại đoàn kết sẽ được thực hiện theo các quy định pháp luật riêng biệt. Ngoài ra, các dự án đầu tư, nhà ở đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cũng không chịu sự chi phối của quyết định này. Những trường hợp ngoại lệ này được quy định rõ ràng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các chính sách an sinh xã hội và phát triển dự án trọng điểm.

• Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật hiện hành.
• Đất hiến tặng cho Nhà nước, tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa.
• Tách, hợp thửa đất để thực hiện dự án theo quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500.
• Thửa đất hoặc một phần thửa đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 

2. Các điều kiện và nguyên tắc bắt buộc khi tách thửa đất

Việc tách thửa đất không chỉ đơn thuần là phân chia diện tích mà còn phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật. Các cơ quan chức năng sẽ tiến hành thẩm định kỹ lưỡng để đảm bảo khu đất mới hình thành đáp ứng đầy đủ điều kiện sinh sống an toàn.

 

2.1. Yêu cầu về kết nối hạ tầng kỹ thuật và lối đi

Theo quy định mới, mọi thửa đất sau khi tách bắt buộc phải có lối đi tiếp cận trực tiếp và kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực. Ủy ban nhân dân cấp phường, xã sẽ căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để xem xét, xác nhận tính hợp lệ của lối đi này trước khi phê duyệt hồ sơ. Lối đi không chỉ phục vụ nhu cầu di chuyển thông thường mà còn phải đảm bảo khả năng tiếp cận cho các phương tiện cứu hộ khi có sự cố xảy ra. Đây là một tiêu chuẩn quan trọng nhằm chấm dứt tình trạng phân lô bán nền tự phát, gây áp lực lên hệ thống giao thông công cộng và làm phá vỡ quy hoạch đô thị chung.

Hạ tầng kỹ thuật ở đây không chỉ dừng lại ở đường giao thông mà còn bao gồm cả hệ thống cấp thoát nước, cấp điện sinh hoạt. Một khu đất được tách thửa hợp lệ phải chứng minh được khả năng đấu nối vào mạng lưới tiện ích chung mà không gây quá tải cho khu vực xung quanh. Quá trình thẩm định các yếu tố này sẽ được thực hiện nghiêm ngặt bởi các cán bộ chuyên môn cấp cơ sở.

 

2.2. Tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy và thoát nạn

An toàn phòng cháy chữa cháy là một trong những yếu tố cốt lõi được nhấn mạnh mạnh mẽ trong Quyết định 67/2026/QĐ-UBND. Lối đi kết nối vào thửa đất phải có đủ chiều rộng và không gian thông thoáng để đáp ứng yêu cầu thoát nạn nhanh chóng cho cư dân sinh sống bên trong. Đồng thời, hạ tầng xung quanh phải tạo điều kiện thuận lợi cho xe chữa cháy chuyên dụng tiếp cận hiện trường một cách dễ dàng nhất. Các tiêu chuẩn này được đặt ra nhằm giảm thiểu tối đa thiệt hại về người và tài sản trong bối cảnh mật độ xây dựng tại TP.HCM ngày càng tăng cao.

 

2.3. Quy định về phần diện tích đất sử dụng chung

Đối với những khu vực phân chia từ hai thửa đất trở lên, phần diện tích được xác định làm lối đi chung phải được ghi nhận rõ ràng trên các giấy tờ pháp lý. Cụ thể, hình thức sử dụng chung này sẽ được thể hiện trực tiếp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc minh bạch hóa phần diện tích lối đi chung giúp ngăn chặn các tranh chấp dân sự phát sinh giữa các chủ sở hữu liền kề trong quá trình sử dụng. Quy định này cũng tạo cơ sở pháp lý vững chắc để các cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát chặt chẽ việc duy tu, bảo dưỡng hạ tầng nội bộ.

 

3. Quy định diện tích và kích thước tối thiểu đối với đất ở

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở được phân chia cụ thể thành 5 khu vực dựa trên mức độ phát triển đô thị và quy hoạch sử dụng đất. Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi trừ lộ giới phải đáp ứng đồng thời cả tiêu chuẩn về diện tích lẫn kích thước các cạnh.

 

3.1. Tiêu chuẩn áp dụng cho Khu vực 1 (Tối thiểu 36m²)

Khu vực 1 bao gồm các quận trung tâm và những phường có mật độ dân cư đông đúc nhất tại TP.HCM như Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 10, Phú Nhuận, Tân Bình, Gò Vấp. Tại khu vực này, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải đạt 36 mét vuông. Đồng thời, cả chiều rộng và chiều sâu của thửa đất đều không được nhỏ hơn 3 mét để đảm bảo không gian kiến trúc cơ bản. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng xuất hiện những ngôi nhà siêu nhỏ, siêu mỏng gây mất mỹ quan đô thị tại các tuyến phố trọng điểm.

Việc duy trì diện tích 36 mét vuông là một bài toán cân bằng giữa nhu cầu an cư thực tế và năng lực đáp ứng của hạ tầng lõi trung tâm. Những thửa đất không đạt chuẩn về kích thước các cạnh sẽ bị từ chối cấp phép xây dựng, buộc chủ sở hữu phải tìm phương án hợp thửa với các bất động sản liền kề. Đây là biện pháp cứng rắn để chỉnh trang bộ mặt kiến trúc của thành phố.

 

3.2. Tiêu chuẩn áp dụng cho Khu vực 2 (Tối thiểu 50m²)

Khu vực 2 tập trung vào các khu vực đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, bao gồm các phường thuộc Quận 7, Quận 12, Bình Tân, Tân Phú và thành phố Thủ Đức. Đối với nhóm này, diện tích tối thiểu được phép tách thửa được nâng lên mức 50 mét vuông. Kích thước chiều rộng và chiều sâu của thửa đất cũng được yêu cầu khắt khe hơn, bắt buộc không được nhỏ hơn 4 mét. Sự điều chỉnh này phản ánh định hướng giãn dân cơ học và tạo lập những khu dân cư mới với chất lượng không gian sống rộng rãi, tiện nghi hơn.

 

3.3. Tiêu chuẩn áp dụng cho Khu vực 3 (Tối thiểu 60m²)

Khu vực 3 bao trùm các phường thuộc các thành phố vệ tinh và khu vực công nghiệp trọng điểm như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Tân Uyên, Bến Cát và một số khu vực thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu. Tại đây, diện tích tách thửa tối thiểu được quy định là 60 mét vuông. Tương tự như Khu vực 2, chiều rộng và chiều sâu của thửa đất phải đạt tối thiểu 4 mét để đáp ứng các tiêu chuẩn xây dựng dân dụng cơ bản. Việc áp dụng mức diện tích này giúp đồng bộ hóa hạ tầng nhà ở xung quanh các khu công nghiệp, phục vụ tốt nhu cầu an cư của lực lượng lao động.

 

3.4. Tiêu chuẩn áp dụng cho Khu vực 4 (Tối thiểu 80m²)

Khu vực 4 chủ yếu bao gồm các xã thuộc các huyện ngoại thành của TP.HCM như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ và một số khu vực lân cận. Theo Quyết định 67, diện tích tối thiểu để tách thửa tại khu vực này là 80 mét vuông. Kích thước chiều rộng và chiều sâu của thửa đất được yêu cầu không nhỏ hơn 5 mét, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thiết kế các mẫu nhà vườn hoặc nhà cấp 4 không gian mở. Quy định này góp phần bảo vệ quỹ đất nông nghiệp xen kẹt và duy trì mật độ xây dựng thấp tại các vùng ven đô.

 

3.5. Tiêu chuẩn áp dụng cho Khu vực 5 (Tối thiểu 100m²)

Khu vực 5 là những xã nằm ở vùng xa trung tâm, mang tính chất nông thôn đậm nét như Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Bàu Bàng, Dầu Tiếng. Đối với khu vực này, diện tích tách thửa tối thiểu được quy định ở mức cao nhất là 100 mét vuông. Chiều rộng và chiều sâu của thửa đất cũng phải đảm bảo không nhỏ hơn 5 mét để phù hợp với cảnh quan sinh thái đặc thù. Mức quy định khắt khe này nhằm ngăn chặn triệt để tình trạng đầu cơ đất đai, phân lô bán nền trái phép tại những khu vực chưa có quy hoạch hạ tầng đô thị hoàn chỉnh.

 

4. Quy định diện tích tối thiểu đối với thửa đất nông nghiệp

Bên cạnh đất ở, Quyết định 67 cũng đưa ra những con số cụ thể để quản lý việc chia tách các loại đất nông nghiệp. Mục tiêu cốt lõi là bảo vệ quỹ đất sản xuất, tránh tình trạng xé lẻ manh mún làm giảm hiệu quả canh tác.

 

4.1. Tiêu chuẩn đối với đất trồng cây hằng năm

Đối với nhóm đất trồng cây hằng năm và các loại đất nông nghiệp khác có tính chất tương tự, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 500 mét vuông. Con số này được tính toán dựa trên nhu cầu sử dụng đất thực tế để đảm bảo một quy mô canh tác cơ bản mang lại hiệu quả kinh tế. Việc duy trì diện tích tối thiểu 500 mét vuông giúp người nông dân có đủ không gian để áp dụng các biện pháp kỹ thuật nông nghiệp hiện đại. Đồng thời, quy định này cũng hạn chế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép thông qua hình thức chia nhỏ diện tích.

Thực tế cho thấy, việc xé lẻ đất nông nghiệp thành những mảnh quá nhỏ đã làm suy giảm nghiêm trọng năng suất cây trồng và gây khó khăn cho công tác thủy lợi. Bằng việc ấn định mức sàn 500 mét vuông, chính quyền thành phố kỳ vọng sẽ khuyến khích các mô hình sản xuất tập trung, ứng dụng công nghệ cao. Những khu đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư cũng sẽ được quản lý chặt chẽ hơn để tránh bị biến tướng thành đất ở.

 

4.2. Tiêu chuẩn đối với đất trồng cây lâu năm và các loại đất khác

Đối với các loại đất đòi hỏi quy mô đầu tư lớn hơn như đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung, diện tích tách thửa tối thiểu được quy định là 1.000 mét vuông. Mức diện tích này phản ánh đúng đặc thù của các mô hình sản xuất nông nghiệp dài hạn, cần không gian rộng lớn để bố trí hệ thống tưới tiêu, chuồng trại hoặc ao hồ. Việc kiểm soát chặt chẽ diện tích tách thửa đối với nhóm đất này đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì chuỗi cung ứng nông sản ổn định cho toàn thành phố. Bất kỳ hành vi lách luật để chia nhỏ dưới 1.000 mét vuông đều sẽ bị các cơ quan chức năng xử lý nghiêm minh.

 

5. Trách nhiệm của các cơ quan quản lý trong việc tổ chức thực hiện

Để Quyết định 67 đi vào thực tiễn một cách hiệu quả, Ủy ban nhân dân TP.HCM đã phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng sở, ban, ngành liên quan. Sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan này là chìa khóa để duy trì trật tự quản lý đất đai.

 

5.1. Trách nhiệm của Sở Nông nghiệp và Môi trường

Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao trọng trách kiểm tra, giám sát toàn bộ quá trình giải quyết hồ sơ tách thửa, hợp thửa tại Văn phòng Đăng ký đất đai và các chi nhánh trực thuộc. Cơ quan này phải thường xuyên rà soát, đề xuất các biện pháp xử lý kịp thời đối với những trường hợp vi phạm quy định pháp luật. Ngoài ra, Sở còn có nhiệm vụ tổng hợp các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi để báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, điều chỉnh. Tính chính xác và cơ sở pháp lý của các hồ sơ trình duyệt đều thuộc phạm vi chịu trách nhiệm trực tiếp của cơ quan này.

 

5.2. Hướng dẫn từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Sở Xây dựng

Sở Quy hoạch - Kiến trúc phối hợp cùng Sở Xây dựng đóng vai trò định hướng kỹ thuật cho cấp cơ sở trong việc thực hiện tách thửa. Hai cơ quan này có trách nhiệm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết để Ủy ban nhân dân phường, xã áp dụng nhất quán các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, lối đi và an toàn phòng cháy chữa cháy. Việc tách thửa phải đảm bảo phù hợp tuyệt đối với quy hoạch xây dựng chung và mỹ quan đô thị đã được phê duyệt. Sự tham gia của các cơ quan chuyên môn về xây dựng giúp ngăn chặn từ xa những hệ lụy do phát triển hạ tầng thiếu đồng bộ.

Bất kỳ sự thay đổi nào về ranh giới thửa đất cũng có thể tác động trực tiếp đến các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và khoảng lùi công trình. Do đó, sự giám sát chuyên môn từ Sở Xây dựng là vô cùng cần thiết để đảm bảo các dự án nhà ở dân dụng sau khi tách thửa vẫn tuân thủ đúng giấy phép. Các hướng dẫn kỹ thuật này sẽ là cẩm nang quan trọng để cán bộ địa phương đối chiếu khi xét duyệt hồ sơ.

 

5.3. Vai trò của Sở Tư pháp trong công tác tuyên truyền

Sở Tư pháp đảm nhận nhiệm vụ tuyên truyền, phổ biến nội dung của Quyết định 67 đến toàn thể người dân và đặc biệt là các tổ chức hành nghề công chứng. Các văn phòng công chứng bị nghiêm cấm thực hiện việc chứng nhận hợp đồng, giao dịch đối với những trường hợp tách thửa không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định mới. Biện pháp này tạo ra một chốt chặn pháp lý vững chắc, ngăn chặn các giao dịch mua bán đất đai trái phép ngay từ giai đoạn đầu. Việc nâng cao nhận thức pháp luật giúp người dân tránh được những rủi ro tài chính khi tham gia vào thị trường bất động sản.

 

5.4. Trách nhiệm quản lý của Ủy ban nhân dân cấp phường, xã

Ủy ban nhân dân cấp phường, xã là đơn vị bám sát địa bàn nhất, chịu trách nhiệm tăng cường quản lý, kiểm tra thường xuyên công tác tách thửa tại địa phương. Lực lượng cán bộ cơ sở phải kịp thời phát hiện và có biện pháp ngăn chặn các tổ chức, cá nhân lợi dụng kẽ hở để phân lô, đầu cơ bất động sản sai quy định. Định kỳ hằng năm, các địa phương phải lập báo cáo kết quả thực hiện gửi về Sở Nông nghiệp và Môi trường để tổng hợp. Sự giám sát chặt chẽ từ cấp cơ sở là yếu tố quyết định sự thành bại trong việc duy trì kỷ cương quản lý đất đai đô thị.

• Tăng cường quản lý, rà soát thường xuyên tình hình biến động đất đai trên địa bàn.
• Kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý các trường hợp phân lô bán nền trái phép.
• Xác nhận điều kiện hạ tầng kỹ thuật, lối đi kết nối cho các hồ sơ xin tách thửa.
• Báo cáo định kỳ kết quả thực hiện trước ngày 30 tháng 11 hằng năm.

Phú Thành tự hào là đơn vị thi công trực tiếp, sở hữu nhà xưởng sản xuất cơ khí, kết cấu thép và nhôm kính quy mô lớn cùng đội ngũ thợ cơ hữu lành nghề. Chúng tôi cam kết mang đến các giải pháp xây dựng nhà xưởng, nhà dân dụng trọn gói, kiểm soát chất lượng khắt khe và bảo hành đồng bộ từ một đầu mối duy nhất. Sự chủ động về vật tư và nhân lực giúp khách hàng tối ưu hóa chi phí đầu tư mà vẫn đảm bảo tiến độ công trình chuẩn xác.

---

CÔNG TY TNHH CƠ KHÍ XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI PHÚ THÀNH

• Văn phòng: Số 467/1A đường Ống Nước Thô, Kp. Tân An, P. Tân Đông Hiệp, TP. Hồ Chí Minh
• Nhà xưởng: Khu phố Đông Chiêu, Phường Dĩ An, TP. Hồ Chí Minh
• Hotline: 0933.99.68.77
• Kỹ thuật: 0976.14.18.16
• Email: phuthanhenc@gmail.com
• Website: phuthanhxaydung.com

Quý khách cũng có thể liên hệ qua các kênh mạng xã hội:

• Zalo: Trung Nguyễn
• Facebook: Xây dựng Phú Thành
• TikTok: Trung Nguyễn

"Phú Thành là đối tác đáng tin cậy, giúp bạn kiến tạo không gian sống bền vững và thẩm mỹ tại Thuận An. Liên hệ ngay hôm nay để nhận tư vấn miễn phí và báo giá chi tiết!"