Tổng hợp 10 câu hỏi về giấy phép xây dựng nhà ở phổ biến nhất hiện nay (Phần 1)

1. Trường hợp nào được miễn và trường hợp nào bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng?

Việc xác định công trình của mình có thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng hay không là câu hỏi đầu tiên mà mọi chủ nhà cần giải đáp. Theo Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 (vẫn là văn bản nòng cốt áp dụng trong năm 2026), quy định về miễn trừ đã có nhiều điểm nới lỏng nhưng cũng đi kèm các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quy hoạch.

1.1. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng sửa đổi

Theo quy định hiện hành, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương (như UBND Phường/Xã). Ngoài ra, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn (khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng) cũng thuộc diện miễn phép. Tuy nhiên, cần lưu ý khái niệm "nông thôn" hiện nay đang thu hẹp dần, đặc biệt tại các tỉnh phát triển công nghiệp mạnh như Bình Dương.

1.2. Các trường hợp bắt buộc phải có giấy phép trước khi khởi công

Ngược lại, tất cả các công trình nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị đều bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng. Tại Bình Dương, các thành phố như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Tân Uyên, Bến Cát đều thuộc khu vực đô thị, do đó việc xin phép là bắt buộc 100%. Ngoài ra, nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc khu vực đã có quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn cũng không được miễn trừ. Việc xây dựng không phép trong các trường hợp này sẽ dẫn đến mức phạt hành chính rất nặng và buộc phải tháo dỡ công trình vi phạm.

 

1.3. Lưu ý đặc thù về quy hoạch tại các khu vực đô thị như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương)

Tại địa bàn hoạt động chính của Xây dựng Phú Thành là Dĩ An và Thuận An, mật độ xây dựng rất cao và hạ tầng kỹ thuật phức tạp. Do đó, cơ quan chức năng kiểm soát rất gắt gao về chỉ giới xây dựng và lộ giới đường. Kể cả khi bạn sửa chữa, cải tạo nhà ở mà làm thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi công năng sử dụng hoặc làm ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình thì vẫn phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo. Chủ nhà cần đặc biệt lưu ý kiểm tra thông tin quy hoạch mới nhất tại Phòng Quản lý Đô thị trước khi lên kế hoạch xây dựng để tránh rủi ro đất dính quy hoạch treo hoặc đất công trình công cộng.

 

Bảng 1: Phân loại trường hợp miễn và bắt buộc xin phép xây dựng (2026)

 

2. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm những giấy tờ gì?

Chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, chính xác ngay từ đầu sẽ giúp chủ đầu tư tiết kiệm được rất nhiều thời gian đi lại và chờ đợi. Một bộ hồ sơ xin phép xây dựng tiêu chuẩn cho nhà ở riêng lẻ thường bao gồm 02 bộ chính nộp tại bộ phận "Một cửa" của Ủy ban nhân dân cấp Quận/Huyện/Thành phố.

2.1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu hiện hành

Thành phần đầu tiên là Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 (ban hành kèm theo Nghị định của Chính phủ). Trong đơn này, chủ nhà cần điền chính xác các thông tin cá nhân, địa điểm xây dựng, nội dung đề nghị cấp phép (xây mới hay cải tạo), và các thông số kỹ thuật cơ bản dự kiến (diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, chiều cao, số tầng). Lưu ý rằng thông tin trên đơn phải khớp hoàn toàn với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản vẽ thiết kế. Bất kỳ sự sai lệch nào cũng sẽ khiến hồ sơ bị trả về để bổ sung, sửa đổi.

2.2. Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Sổ hồng/Sổ đỏ)

Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để chứng minh quyền được phép xây dựng của chủ đầu tư. Hồ sơ cần có bản sao y công chứng (hoặc bản sao có bản chính để đối chiếu) của một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Phổ biến nhất là "Sổ hồng" hoặc "Sổ đỏ". Trong trường hợp đất đang thế chấp tại ngân hàng, chủ nhà cần có văn bản chấp thuận của ngân hàng cho phép sử dụng bản sao y để xin phép xây dựng. Nếu tên trên sổ đất khác với tên người xin phép (ví dụ chưa sang tên), cần bổ sung thêm hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản ủy quyền hợp pháp.

 

2.3. Bản vẽ thiết kế xây dựng và các yêu cầu kỹ thuật đi kèm

Đây là phần phức tạp nhất và thường cần đến sự hỗ trợ của các đơn vị chuyên môn như Xây dựng Phú Thành. Bộ bản vẽ xin phép bao gồm: Sơ đồ vị trí công trình; Mặt bằng móng, mặt bằng các tầng; Mặt đứng, mặt cắt chính của công trình; Sơ đồ hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải. Đặc biệt, đối với công trình xây chen trong đô thị (như nhà phố liền kề tại Dĩ An), cần có thêm bản vẽ hiện trạng của các công trình lân cận để đảm bảo an toàn. Đối với nhà có tổng diện tích sàn trên 250m2 hoặc từ 3 tầng trở lên, bản vẽ thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hoạt động xây dựng thực hiện và chịu trách nhiệm.

 

Bảng 2: Danh mục hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

 

3. Chi phí xin giấy phép xây dựng hiện nay được tính như thế nào?

Nhiều chủ nhà thường nhầm lẫn giữa lệ phí nộp cho nhà nước và tổng chi phí để có được tấm giấy phép xây dựng trên tay. Thực tế, chi phí này bao gồm nhiều khoản mục khác nhau và phụ thuộc vào quy mô công trình cũng như cách thức chủ nhà thực hiện thủ tục.

3.1. Lệ phí cấp giấy phép theo quy định của nhà nước

Khoản phí này được quy định cụ thể bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và thường không cao. Tại Bình Dương, lệ phí cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ dao động trong khoảng từ 50.000 VNĐ đến 75.000 VNĐ cho một lần cấp. Đây là khoản tiền nộp trực tiếp vào ngân sách nhà nước khi nhận kết quả. Tuy nhiên, đây chỉ là phần nhỏ trong tổng chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra. Ngoài ra còn có lệ phí cắm mốc (nếu cần xác định lại ranh giới đất) do các đơn vị đo đạc thực hiện.

3.2. Chi phí cho bản vẽ thiết kế xin phép và hồ sơ năng lực

Để có bộ hồ sơ hợp lệ nộp vào cơ quan chức năng, chủ nhà phải thuê đơn vị thiết kế lập bản vẽ xin phép xây dựng. Bản vẽ này khác với bản vẽ thi công, nó tập trung vào các thông số quy hoạch như mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi. Chi phí thiết kế bản vẽ xin phép trên thị trường hiện nay dao động từ 15.000 - 20.000 VNĐ/m2 hoặc tính trọn gói khoảng 3.000.000 - 5.000.000 VNĐ/bộ hồ sơ tùy quy mô. Nếu công trình yêu cầu phải có hồ sơ thẩm tra móng hoặc năng lực hành nghề của đơn vị thiết kế (đối với nhà quy mô lớn), chi phí này sẽ cao hơn.

 

3.3. Dịch vụ xin phép trọn gói tại Xây dựng Phú Thành giúp tiết kiệm chi phí

Hiểu được những khó khăn của khách hàng, Xây dựng Phú Thành thường xuyên có chính sách hỗ trợ đặc biệt. Cụ thể, khi khách hàng ký hợp đồng thi công xây nhà trọn gói (Chìa khóa trao tay) hoặc xây dựng phần thô với Phú Thành, chúng tôi sẽ miễn phí 100% chi phí lập hồ sơ, bản vẽ và thủ tục xin phép xây dựng. Đội ngũ pháp lý của công ty sẽ thay mặt chủ nhà làm việc với cơ quan chức năng từ A đến Z, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí đáng kể. Đây là một trong những ưu đãi giúp Phú Thành luôn được khách hàng tại Bình Dương tin tưởng lựa chọn.

 

4. Thời gian cấp giấy phép xây dựng theo quy định mới nhất là bao lâu?

Thời gian là vàng bạc, đặc biệt là khi chủ nhà đã ấn định ngày khởi công theo tuổi hoặc theo mùa xây dựng. Việc nắm rõ khung thời gian quy định sẽ giúp bạn chủ động hơn trong kế hoạch làm nhà.

4.1. Thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định hành chính

Theo Luật Xây dựng hiện hành, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian không quá 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trong trường hợp hồ sơ cần xem xét thêm, cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, nhưng thời gian gia hạn không được quá 10 ngày. Như vậy, về lý thuyết, tối đa khoảng 25 ngày làm việc là bạn sẽ có kết quả. Tuy nhiên, thực tế có thể phát sinh nhiều vấn đề khiến thời gian này kéo dài hơn.

4.2. Các lý do phổ biến khiến hồ sơ bị trả về hoặc kéo dài thời gian

Nguyên nhân thường gặp nhất là hồ sơ thiết kế không phù hợp với quy hoạch hoặc không khớp với hiện trạng đất thực tế. Ví dụ: Đất thực tế bị méo nhưng trên sổ lại vuông, hoặc diện tích thực tế nhỏ hơn trên sổ do bị lấn chiếm. Ngoài ra, việc thiếu các giấy tờ phụ như bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề, hoặc giấy ủy quyền không hợp lệ cũng là lý do hồ sơ bị yêu cầu bổ sung. Tại các khu vực đông dân cư như Dĩ An, việc xác định ranh giới đất chồng lấn cũng khiến thời gian thẩm định kéo dài để chờ đo đạc lại.

 

4.3. Kinh nghiệm rút ngắn thời gian chuẩn bị hồ sơ tại Bình Dương

Để đảm bảo đúng tiến độ, kinh nghiệm của Phú Thành là chủ nhà nên tiến hành đo đạc, cắm mốc ranh giới đất rõ ràng trước khi thiết kế. Nên nộp hồ sơ tại bộ phận Một cửa vào các ngày đầu tuần để quy trình luân chuyển hồ sơ được liền mạch. Quan trọng nhất, hãy chọn một đơn vị tư vấn thiết kế am hiểu quy hoạch địa phương như Phú Thành. Chúng tôi nắm rõ quy định về chiều cao, độ vươn ban công tại từng tuyến đường cụ thể ở Bình Dương, giúp bản vẽ "một phát ăn ngay", tránh việc phải sửa đi sửa lại nhiều lần.

 

Bảng 3: Mốc thời gian quan trọng khi xin phép xây dựng

 

5. Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu và thủ tục gia hạn ra sao?

Có được giấy phép xây dựng chưa phải là xong, chủ nhà cần lưu ý đến thời hạn hiệu lực của nó để tránh tình trạng "giấy phép hết hạn" khi chưa kịp động thổ.

5.1. Thời hạn hiệu lực của giấy phép xây dựng sau khi được cấp

Giấy phép xây dựng có hiệu lực khởi công trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp. Trong khoảng thời gian này, chủ đầu tư bắt buộc phải khởi công xây dựng công trình. Trước khi khởi công, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo ngày khởi công cho UBND cấp xã nơi xây dựng công trình trước ít nhất 07 ngày làm việc. Nếu quá thời hạn 12 tháng mà công trình chưa khởi công thì giấy phép đó sẽ mất hiệu lực, trừ khi được gia hạn.

5.2. Điều kiện và thủ tục để xin gia hạn giấy phép xây dựng

Nếu gần hết hạn 12 tháng mà chưa thể khởi công, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép chỉ được gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần là 12 tháng. Hồ sơ xin gia hạn gồm: Đơn đề nghị gia hạn và bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp. Thời gian giải quyết thủ tục gia hạn thường ngắn hơn cấp mới (khoảng 5-10 ngày). Lưu ý quan trọng: Phải nộp hồ sơ gia hạn trước khi giấy phép hết hạn. Nếu để hết hạn mới đi gia hạn thì sẽ không được chấp nhận và phải làm thủ tục xin cấp mới từ đầu.

 

5.3. Hậu quả pháp lý nếu khởi công khi giấy phép đã hết hạn

Việc khởi công xây dựng khi giấy phép đã hết hạn (mà không gia hạn) được coi là hành vi xây dựng không phép. Mức phạt cho hành vi này rất nặng, đồng thời công trình sẽ bị đình chỉ thi công. Chủ đầu tư sẽ buộc phải làm thủ tục xin cấp giấy phép mới trong thời hạn quy định (thường là 60 ngày), nếu không sẽ bị cưỡng chế phá dỡ. Do đó, Xây dựng Phú Thành luôn nhắc nhở khách hàng kiểm tra kỹ ngày cấp trên giấy phép để có kế hoạch động thổ phù hợp.

Xem thêm: Tổng hợp 10 câu hỏi về giấy phép xây dựng nhà ở phổ biến nhất hiện nay (Phần 2)

 

Nếu bạn đang gặp vướng mắc về thủ tục xin phép xây dựng tại Bình Dương hoặc cần tư vấn thiết kế thi công trọn gói, đừng ngần ngại liên hệ với Xây dựng Phú Thành. Với kinh nghiệm thực chiến và sự am hiểu tường tận về pháp lý địa phương, Mr. Trung và đội ngũ sẽ giúp bạn giải quyết mọi khó khăn.

CÔNG TY TNHH CƠ KHÍ XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI PHÚ THÀNH

       Hotline/Zalo: 0933.99.68.77

       Địa chỉ văn phòng: Số 467/1A đường Ống Nước Thô, Kp. Tân An, P. Tân Đông Hiệp, Dĩ An, Bình Dương.

       Website: phuthanhxaydung.com