Tổng hợp 10 câu hỏi về giấy phép xây dựng nhà ở phổ biến nhất hiện nay (Phần 2)

6. Xây dựng sai nội dung giấy phép bị xử phạt như thế nào?

Đây là nỗi lo lớn nhất của mọi chủ nhà khi bắt tay vào xây dựng. Tại các địa bàn quản lý chặt chẽ như Dĩ An hay Thuận An, thanh tra xây dựng thường xuyên kiểm tra hiện trạng và đối chiếu với bản vẽ cấp phép.

6.1. Các lỗi sai phép phổ biến: sai cốt nền, lấn ban công, thêm tầng lửng

Trong quá trình thi công thực tế, nhiều chủ nhà thường tự ý thay đổi thiết kế mà không lường trước hậu quả. Các lỗi vi phạm phổ biến nhất bao gồm: Nâng cốt nền cao hơn so với giấy phép (làm ảnh hưởng đến thoát nước chung); Đua ban công vượt quá chỉ giới đường đỏ hoặc lấn sang không gian nhà bên cạnh; Tự ý đổ thêm sàn lửng hoặc tum thang máy khi trong giấy phép không có hạng mục này. Đặc biệt, việc thay đổi vị trí cầu thang hoặc vệ sinh dù nằm trong nhà cũng có thể bị coi là sai kết cấu chịu lực nếu không báo cáo.

6.2. Mức phạt hành chính theo Nghị định mới nhất áp dụng năm 2026

Theo quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng (áp dụng các mức phạt theo Nghị định 16/2022 và các văn bản sửa đổi bổ sung đến 2026), hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới sẽ bị phạt tiền. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, mức phạt có thể dao động từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng tùy mức độ nghiêm trọng. Nếu tái phạm, mức phạt sẽ tăng nặng và có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng.

 

6.3. Biện pháp khắc phục hậu quả: Tháo dỡ phần vi phạm hay nộp phạt để tồn tại?

Trước đây, có cơ chế "phạt cho tồn tại" (nộp tiền để hợp thức hóa phần sai phạm). Tuy nhiên, hiện nay quy định này đã được siết chặt tối đa. Hầu hết các trường hợp xây dựng sai phép làm tăng diện tích, lấn chiếm không gian hoặc sai quy hoạch đều bị buộc phải tháo dỡ phần công trình vi phạm. Chỉ một số ít trường hợp sai sót nhỏ về kiến trúc không ảnh hưởng đến kết cấu và an toàn, phù hợp với quy hoạch thì mới được phép điều chỉnh giấy phép sau khi nộp phạt. Do đó, lời khuyên của Phú Thành là: "Làm đúng ngay từ đầu".

 

Bảng 4: Mức phạt và xử lý vi phạm xây dựng sai phép (Nhà ở riêng lẻ)

 

7. Khi nào cần làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Trong quá trình xây nhà, việc thay đổi ý định là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, không phải thay đổi nào cũng được phép thực hiện ngay lập tức. Bạn cần phân biệt rõ khi nào cần xin điều chỉnh giấy phép để tránh bị đình chỉ thi công.

7.1. Các thay đổi nhỏ không cần điều chỉnh giấy phép

Theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020, một số thay đổi không làm thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc chính thì không cần xin điều chỉnh. Ví dụ: Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài công trình (đối với công trình không nằm trong khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc đô thị); Điều chỉnh thiết kế bên trong công trình nhưng không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực chính. Tuy nhiên, ranh giới giữa "ảnh hưởng" và "không ảnh hưởng" đôi khi rất mong manh, nên chủ nhà cần tham vấn kỹ sư của Phú Thành trước khi thực hiện.

7.2. Các trường hợp thay đổi kết cấu, diện tích buộc phải xin điều chỉnh

Bắt buộc phải làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng khi có các thay đổi sau: Thay đổi vị trí xây dựng công trình; Thay đổi cốt nền xây dựng; Thay đổi diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, chiều cao công trình, số tầng; Thay đổi kết cấu chịu lực chính (ví dụ từ móng băng sang móng cọc, từ tường gạch sang khung bê tông cốt thép). Nếu cố tình thi công các hạng mục thay đổi này khi chưa có giấy phép điều chỉnh, công trình sẽ bị coi là sai phép.

 

7.3. Quy trình xin điều chỉnh giấy phép tại Dĩ An, Thuận An để không bị đình chỉ thi công

Khi có nhu cầu điều chỉnh, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng (gồm đơn đề nghị, bản chính giấy phép cũ, bản vẽ thiết kế điều chỉnh) tại cơ quan cấp phép. Trong thời gian chờ cấp giấy phép điều chỉnh, tuyệt đối không được thi công phần hạng mục thay đổi đó. Tại Dĩ An, thời gian cấp giấy phép điều chỉnh thường nhanh hơn cấp mới (khoảng 10-15 ngày). Xây dựng Phú Thành luôn hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục này nhanh gọn nhất để không làm gián đoạn tiến độ công trình.

 

8. Đất nằm trong quy hoạch treo có xin được giấy phép xây dựng tạm không?

"Quy hoạch treo" là tình trạng phổ biến tại các khu vực đang phát triển nóng. Nhiều chủ đất lo lắng đất dính quy hoạch thì không được xây nhà. Tuy nhiên, pháp luật vẫn có cơ chế bảo vệ quyền lợi người dân thông qua "Giấy phép xây dựng có thời hạn".

8.1. Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn (giấy phép tạm)

Để được cấp giấy phép tạm, khu đất phải thỏa mãn các điều kiện: Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước. Quy mô công trình xây dựng tạm phải phù hợp với quy định của UBND tỉnh Bình Dương (thường giới hạn số tầng và chiều cao để dễ tháo dỡ).

8.2. Cam kết tháo dỡ khi nhà nước thực hiện quy hoạch: Quyền lợi và rủi ro

Điểm quan trọng nhất của giấy phép tạm là chủ đầu tư phải có văn bản cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép hết hạn hoặc khi nhà nước thực hiện quy hoạch. Đặc biệt lưu ý: Phần công trình xây dựng theo giấy phép tạm này sẽ không được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Chủ nhà chỉ được bồi thường về đất (nếu đủ điều kiện). Đây là rủi ro tài chính mà chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền xây dựng.

 

8.3. Quy định về quy mô, số tầng đối với nhà xây tạm tại Bình Dương

Tại Bình Dương, đối với nhà ở riêng lẻ xin cấp phép tạm, quy mô thường được cho phép tối đa là 03 tầng (bao gồm trệt, lầu, mái), chiều cao không quá 12m. Kết cấu phải đơn giản, dễ tháo dỡ (khuyến khích sử dụng kết cấu thép, vật liệu nhẹ). Nếu bạn có đất dính quy hoạch tại Dĩ An, hãy liên hệ Phú Thành để chúng tôi kiểm tra thông tin quy hoạch mới nhất xem có thể xin phép tạm được hay không.

 

Bảng 5: Phân biệt Giấy phép chính thức và Giấy phép có thời hạn (Tạm)

 

9. Mất giấy phép xây dựng bản chính có xin cấp lại được không?

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý quan trọng đi theo suốt vòng đời của ngôi nhà. Việc bảo quản bản chính là cực kỳ cần thiết.

9.1. Tầm quan trọng của bản chính giấy phép trong quá trình hoàn công sau này

Bản chính giấy phép xây dựng là thành phần bắt buộc trong hồ sơ hoàn công (đăng ký biến động tài sản gắn liền với đất). Nếu không có bản chính này, cơ quan đăng ký đất đai sẽ không thể đối chiếu để cập nhật tài sản lên Sổ hồng cho bạn. Ngoài ra, khi có thanh tra kiểm tra trong quá trình thi công, bạn cũng cần xuất trình bản chính (hoặc bản sao y từ bản chính) để chứng minh tính hợp pháp.

9.2. Thủ tục và hồ sơ xin cấp lại giấy phép xây dựng bị mất hoặc rách nát

Nếu lỡ làm mất hoặc hư hỏng giấy phép, chủ đầu tư cần làm thủ tục xin cấp lại. Hồ sơ gồm: Đơn đề nghị cấp lại giấy phép xây dựng (trong đó giải trình rõ lý do mất); Bản cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc mất giấy tờ. Một số địa phương có thể yêu cầu xác nhận của công an phường về việc mất giấy tờ hoặc thông báo trên phương tiện truyền thông.

 

9.3. Thời gian cấp lại và lệ phí theo quy định

Thủ tục cấp lại giấy phép xây dựng khá đơn giản và nhanh chóng. Thời gian giải quyết thường trong khoảng 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Lệ phí cấp lại tại Bình Dương thấp hơn lệ phí cấp mới (khoảng 10.000 - 20.000 VNĐ). Tuy nhiên, để tránh rắc rối, Xây dựng Phú Thành luôn khuyên khách hàng nên sao y công chứng giấy phép ra nhiều bản ngay khi vừa nhận được để sử dụng, bản chính nên cất giữ cẩn thận trong két sắt.

 

10. Giấy phép xây dựng có vai trò gì trong thủ tục hoàn công nhà ở?

Hoàn công là bước cuối cùng để hợp pháp hóa ngôi nhà trên giấy tờ đất. Và giấy phép xây dựng chính là "đề bài" để cơ quan chức năng chấm điểm xem bạn có làm đúng hay không.

10.1. Mối quan hệ mật thiết giữa giấy phép xây dựng và bản vẽ hoàn công

Bản vẽ hoàn công là bản vẽ thể hiện kích thước thực tế của ngôi nhà sau khi xây xong. Để được hoàn công, bản vẽ hoàn công này phải trùng khớp với bản vẽ xin phép xây dựng ban đầu (hoặc bản vẽ điều chỉnh đã được duyệt). Mọi sự sai lệch về diện tích sàn, chiều cao, số tầng, khoảng lùi đều sẽ khiến hồ sơ hoàn công bị trả về.

10.2. Tại sao xây đúng phép là điều kiện tiên quyết để ra Sổ hồng?

Nhà nước chỉ công nhận quyền sở hữu đối với những tài sản được tạo lập hợp pháp. Nếu xây sai phép, ngôi nhà đó được coi là tài sản chưa hợp pháp hoàn toàn. Do đó, bạn sẽ không thể cập nhật ngôi nhà vào Sổ hồng (Sổ đỏ). Điều này gây khó khăn rất lớn nếu sau này bạn muốn thế chấp ngân hàng (định giá nhà thấp hoặc không định giá nhà) hoặc chuyển nhượng (người mua ép giá vì nhà chưa hoàn công).

 

10.3. Dịch vụ hoàn công trọn gói của Xây dựng Phú Thành hỗ trợ chủ nhà

Quy trình hoàn công thường phức tạp và kéo dài, đòi hỏi nhiều giấy tờ như biên bản nghiệm thu, bản vẽ hoàn công do đơn vị có chức năng lập... Khi sử dụng dịch vụ "Xây nhà trọn gói" của Phú Thành, chúng tôi sẽ hỗ trợ tư vấn và chuẩn bị hồ sơ hoàn công cho gia chủ. Với sự am hiểu quy định tại Bình Dương, Phú Thành cam kết thi công chuẩn chỉ theo giấy phép ngay từ đầu, đảm bảo 100% công trình đều đủ điều kiện để ra sổ hồng, gia tăng giá trị tài sản cho khách hàng.

 

Hy vọng qua 2 phần của loạt bài "10 câu hỏi thường gặp về giấy phép xây dựng", quý khách hàng đã có cái nhìn tổng quan và chi tiết về thủ tục pháp lý quan trọng này. Tại Xây dựng Phú Thành, chúng tôi không chỉ xây dựng những ngôi nhà vững chãi mà còn xây dựng niềm tin bằng sự minh bạch và hỗ trợ pháp lý tối đa. Nếu quý khách chưa xem phần 1, có thể xem tại đây: Tổng hợp 10 câu hỏi về giấy phép xây dựng nhà ở phổ biến nhất hiện nay (Phần 1)

CÔNG TY TNHH CƠ KHÍ XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI PHÚ THÀNH

       Hotline/Zalo: 0933.99.68.77

       Địa chỉ văn phòng: Số 467/1A đường Ống Nước Thô, Kp. Tân An, P. Tân Đông Hiệp, Dĩ An, Bình Dương.

       Website: phuthanhxaydung.com